Branche: Ejendomme
Markedsværdi: 360.235.122
Egenkapital: 444.376.800
Storm Real Estate ASA's business strategy is to acquire and manage modern yielding commercial properties in Moscow and St Petersburg. The Company only invests in yielding properties and is therefore not exposed to development risks. The properties are managed through the Company’s own organisation in Russia as well as outsourched to experienced management companies. The local managment seeks to maintain a close relationship with its tenants.
www.stormcapital.co.uk/#/3
Klik for større billede
Balancesummen er på 128 mio. USD med en egenkapitalandel på 79,3 mio. USD svarende til en soliditetsgrad på ca. 62%. På aktivsiden er der ejendomme for 86 mio USD, mens resten af aktiverne er investeringer i aktier og obligationer og kassebeholdning. På passivsiden er den store post i forpligtelserne et ejendomslån på ca. 38mio. USD relateret til Gazprom-bygningen. Derudover har man i januar 2011 optaget et lån på 12 mio. USD i Grifon House, som man indtil da havde finansieret kontant. Dvs. man kan forvente en stigning i gælden til ca. 50 mio. USD i næste kvartalsregnskab, men således også op til 12 mio. USD mere i likvider, afhængig af hvor meget cash man har brugt på investeringer og aktietilbagekøb. En lille oversigt der viser udviklingen i selve ejendomsdriften og rubel-kursens (RUB) indvirkning på værdien af ejendomsporteføljen:
Den anden ejendom ligger i Skt. Petersborg, er benævnt Grifon House og blev tilkøbt i 2009 for 17 mio. USD. Kontorejendommen har ca. 7.000 kvm kontorer der kan udlejes. 100% er udlejet til et selskab affilieret med et schweizisk firma, der udfører kliniske studier (PSI Cro AG). Senest i februar 2011 forlængede man en del af lejeaftalen med 3 år, således at den samlede vægtede restløbetid for hele ejendommen nu er ca. 4 år med en årlig husleje på den rigtige side af 2 mio. USD.
Man har gennem 2010 kigget på 30 forskellige ejendomme uden at nå frem til en købsaftale. Ultimo året har man seriøst kig på 5 forskellige ejendomme, som det også fremgår af oversigten her:
Klik for større billede
3 af ejendommene vil ved indkøb øge ejendomsporteføljen med 100% eller mere.
Klik for større billede
Og her lidt om markedet i Skt.Petersborg, hvor man skal kigge på den grønne linje for at se tomgangen for Class B ejendomme, som er den kategori Grifon House tilhører:
Klik for større billede
Indirekte investeringer:
I forbindelse med fremlæggelsen af 4.kvt. regnskabet oplyste man om de indirekte ejendomsinvesteringer som man har iværksat. Dvs. investeringer i aktier og obligationer med eksponering imod det russiske ejendomsmarked. Med andre ord er det investeringer i selskaber, der kunne ligne Storm selv. Der kan findes noterede selskaber med stor rabat på egenkapitalen, og som dermed kan betragtes som en mere attraktiv investering pt. end ved direkte investering i en ejendom til porteføljen. Der skulle være mange muligheder, og via managementselskabet Storm Capital Management mener man så at have en fordel, når det kommer til udvælgelsen af de bedste investeringer blandt en samling af meget volatile selskaber. Selve investeringsbeslutningen er også en funktion af, at det som vi så ovenfor ikke er lykkedes at finde passende ejendomme til porteføljen endnu. Indtil videre ser investeringsporteføljen pæn ud og har performet pænt. Pt. har man investeret i 2 aktier som man ikke vil oplyse navnene på – af hensyn til fortsatte opkøb må man formode. Den ene har man investeret 9 mio. USD i med 22% afkast indtil videre, mens man i det andet selskab kun har nået at investere lige over ½ mio. USD indtil videre. Her er et klip fra 4.kvt. præsentationen som også beskriver grundlaget for investeringerne ganske fint:
Klik for større billede
Andetsteds i præsentationen skriver man lidt mere detaljeret om de 2 investeringers NAV (Net Asset Value) , og det fremgår, at man faktisk har købt til K/I på under 0,50:
Investment of USD 9.5 million has given us access to Gross Asset Values of USD 30.9 million and Net Asset Values of USD 22.4 million.
Egenkapital / Indre Værdi:
I forlængelse af NAV på de 2 investeringer er det selvfølgelig også interessant at kigge på Storm Real Estate ASA’s egen NAV. Man har en egenkapital der klart overstiger børskursen, og aktien handles på trods af den seneste stigning fra 12 til 16 stadig med en K/I på omkring 0,72, idet NAV (som svarer til egenkapital per aktie) er opgjort til 22,14 NOK ultimo 2010. Der er i denne beregning taget højde for beholdningen af egne aktier, der ultimo 2010 var på 9,09%. Man har i 2011 iværksat flere tiltag for at rette op på misforholdet mellem aktiekurs og NAV, herunder et fortsat tilbagekøbsprogram og fastlæggelse af en udbyttepolitik.
Tilbagekøbsprogram:
På den ekstraordinære generalforsamling i november 2010 fik man bemyndigelse til at annullere 1.985.961 stk. egne aktier. Det er en bemyndigelse der ventes ført ud i livet i 1. kvt. 2011, så det kan ikke vare mange dage førend den er på plads. Når denne er gennemført vil man således kunne fortsætte sit tilbagekøbsprogram og dermed på sigt tvinge kursen opad mod NAV. For de resterende aktionærer er det jo værdiskabende, hvis selskabat køber egne aktier til kurs 13-14-15-16-17 stykker, når NAV er 22,14 per aktie. Det er uklart, hvor mange aktier man har til hensigt at tilbagekøbe, men når annulleringen er gennemført, er der rum til at købe op imod 2 mio. aktier.
Aktieudbytte:
I februar 2011 lagde man endnu et aktionærvenligt tiltag på bordet iform af en fremtidig udbyttepolitik. Det er planen, at man vil foreslå et udbytte på 1,50 NOK per aktie på generalforsamlingen i maj måned 2011. Principielt set burde selskabet i stedet tilbagekøbe egne aktier så længe de handler under NAV i stedet for at udbetale et udbytte, som faktisk er ret stort. Lige under 10% ved kurs 16, hvilket er pænt over den gns. udbytte% på Oslo-børsen som ligger p 2,78%, jf. billedet herunder:
Klik for større billede
Det fremgår også hvilke overvejelser man gør sig ift. et fast årligt udbytte, og det lyder isoleret fornuftigt nok at få dette årlige afkastelement bygget ind i aktien. Såfremt man som aktionær stadig mener, at aktien er for billig, og at det er tåbeligt at bruge pengene på udbytte i stedet for tilbagekøb, kan man blot bruge udbyttet på selv at øge sin aktiebeholdning. Bortset fra evt. skat burde resultatet blive det samme. Udbyttet kan også ses lidt som en måde at tvinge NAV ned imod aktiekursen, når nu aktiekursen ikke vil nærme sig NAV i det tempo man gerne ser. Det er i dette eksempel naturligvis en forudsætning, at aktiekursen over tid kan absorbere det fragående udbytte.
16. februar 2011:
Storm Real Estate ASA presents a Total Comprehensive Income of USD 5.6 million for 2010
ENG NO
15.februar 2011:
Storm Real Estate ASA signs lease extension with LLC PSI
ENG NO
21. januar 2011:
Financing of Grifon House
ENG NO
Resultatopgørelse:
Klik for større billede
Balance:
Klik for større billede
Klik for større billede
STORM
OBX
- Ejendomsselskab noteret i Norge
- Udelukkende eksponering mod Rusland
- Fuldt udlejede ejendomme i Moskva og Skt. Petersborg
- Høj soliditet og moderat gearet
Intro:
Storm Real Estate ASA er et norsk noteret ejendomsselskab med 2 ejendomme i Rusland. Det er dermed lidt ”eksotisk”, men som det vil fremgå længere nede er porteføljen nu ikke så eksotisk igen, idet der er store solide lejere på langt de fleste kvm. Selskabet var i flere år OTC-noteret, men blev i sommeren 2010 noteret på den ”rigtige” børs i Norge. Selskabet er i praksis en investeringsfond som styres, ledes og administreres af Storm Capital Management i London. SCM er kapitalforvaltere med hedgefond-baggrund og man har i dag foruden Storm Real Estate ASA også en Nordic Fund og en Bond Fund. SCM overtog forvaltningen af Storm Real Estate ASA i 2008, hvor man også udskiftede E-star Property (tidl. Eastern Property)-navnet med Storm. SCM og SCM-kontrollede fonde er største aktionær med 14,6%.Årsregnskab 2010:
Regnskabet blev fremlagt i midten af februar og viste et bruttoresultat på 4,685 mio. USD før værdireguleringer af ejendomsporteføljen. Ejendomsporteføljen blev opreguleret(pga.stigende valutakurser) med 4,7 mio. USD og EBIT-resultatet nåede dermed 9,405 mio. USD. Efter div. finansielle reguleringer og skat blev resultatet på 5,937 mio. USD.'Balancesummen er på 128 mio. USD med en egenkapitalandel på 79,3 mio. USD svarende til en soliditetsgrad på ca. 62%. På aktivsiden er der ejendomme for 86 mio USD, mens resten af aktiverne er investeringer i aktier og obligationer og kassebeholdning. På passivsiden er den store post i forpligtelserne et ejendomslån på ca. 38mio. USD relateret til Gazprom-bygningen. Derudover har man i januar 2011 optaget et lån på 12 mio. USD i Grifon House, som man indtil da havde finansieret kontant. Dvs. man kan forvente en stigning i gælden til ca. 50 mio. USD i næste kvartalsregnskab, men således også op til 12 mio. USD mere i likvider, afhængig af hvor meget cash man har brugt på investeringer og aktietilbagekøb. En lille oversigt der viser udviklingen i selve ejendomsdriften og rubel-kursens (RUB) indvirkning på værdien af ejendomsporteføljen:
Triggere: (+/-)
- Tilkøb af ejendomme (+)
- USD/NOK/RUB-valutaændringer (+/-)
- Indirekte investeringer i aktier og obligationer (+/-)
- Fortsat aktietilbagekøb og annullering (+)
- Udbyttebetaling (+)
Økonomiske forventninger til 2011:
- Der er ikke oplyst om økonomiske forventninger til 2011, men man må formode at driftsindtjeningen fra ejendommene (NOI) fortsætter udviklingen og bliver højere end i 2010, hvor de var 8,016 mio. USD.
Ejendomsporteføljen:
Storm har gennem årene købt 2 ejendomme i Rusland. Den ene og største kontorejendom er The Gasfield Building i Moskva. Den er på ca. 15.000 kvm brutto og netto kan der udlejes ca. 11.500 kvm. Denne ejendom er opdelt i flere lejemål, og der er således ca. 15 forskellige lejere pt. Som bygningsnavnet lidt antyder, er der dog en hovedlejer som står for ca. 70% af arealet, og det er det meget store olie- og gasselskab Gazprom. En god lejer med en stærk bonitet. Selve ejendommen er bygget i 2006 og købt af Storm i november 2007, og den genererer pt. mere end 6 mio. USD i årlige lejeindtægter. I august 2010 forlængede man aftalen med Gazprom, uden at man dog oplyste om detaljer, udover at forlængelsen repræsenterer en ramme for en langtidsaftale, og at der er potentiale for en 10% stigning i huslejen.Den anden ejendom ligger i Skt. Petersborg, er benævnt Grifon House og blev tilkøbt i 2009 for 17 mio. USD. Kontorejendommen har ca. 7.000 kvm kontorer der kan udlejes. 100% er udlejet til et selskab affilieret med et schweizisk firma, der udfører kliniske studier (PSI Cro AG). Senest i februar 2011 forlængede man en del af lejeaftalen med 3 år, således at den samlede vægtede restløbetid for hele ejendommen nu er ca. 4 år med en årlig husleje på den rigtige side af 2 mio. USD.
Man har gennem 2010 kigget på 30 forskellige ejendomme uden at nå frem til en købsaftale. Ultimo året har man seriøst kig på 5 forskellige ejendomme, som det også fremgår af oversigten her:
Klik for større billede
3 af ejendommene vil ved indkøb øge ejendomsporteføljen med 100% eller mere.
Kort om det russiske ejendomsmarked:
Lidt om kontorejendomsmarkedet i Moskva, hvor man kan se at tomgangen så småt er på vej under 15% igen.
Klik for større billede
Og her lidt om markedet i Skt.Petersborg, hvor man skal kigge på den grønne linje for at se tomgangen for Class B ejendomme, som er den kategori Grifon House tilhører:
Klik for større billede
Specielt fokus
Indirekte investeringer:
I forbindelse med fremlæggelsen af 4.kvt. regnskabet oplyste man om de indirekte ejendomsinvesteringer som man har iværksat. Dvs. investeringer i aktier og obligationer med eksponering imod det russiske ejendomsmarked. Med andre ord er det investeringer i selskaber, der kunne ligne Storm selv. Der kan findes noterede selskaber med stor rabat på egenkapitalen, og som dermed kan betragtes som en mere attraktiv investering pt. end ved direkte investering i en ejendom til porteføljen. Der skulle være mange muligheder, og via managementselskabet Storm Capital Management mener man så at have en fordel, når det kommer til udvælgelsen af de bedste investeringer blandt en samling af meget volatile selskaber. Selve investeringsbeslutningen er også en funktion af, at det som vi så ovenfor ikke er lykkedes at finde passende ejendomme til porteføljen endnu. Indtil videre ser investeringsporteføljen pæn ud og har performet pænt. Pt. har man investeret i 2 aktier som man ikke vil oplyse navnene på – af hensyn til fortsatte opkøb må man formode. Den ene har man investeret 9 mio. USD i med 22% afkast indtil videre, mens man i det andet selskab kun har nået at investere lige over ½ mio. USD indtil videre. Her er et klip fra 4.kvt. præsentationen som også beskriver grundlaget for investeringerne ganske fint:
Klik for større billede
Andetsteds i præsentationen skriver man lidt mere detaljeret om de 2 investeringers NAV (Net Asset Value) , og det fremgår, at man faktisk har købt til K/I på under 0,50:
Investment of USD 9.5 million has given us access to Gross Asset Values of USD 30.9 million and Net Asset Values of USD 22.4 million.
Egenkapital / Indre Værdi:
I forlængelse af NAV på de 2 investeringer er det selvfølgelig også interessant at kigge på Storm Real Estate ASA’s egen NAV. Man har en egenkapital der klart overstiger børskursen, og aktien handles på trods af den seneste stigning fra 12 til 16 stadig med en K/I på omkring 0,72, idet NAV (som svarer til egenkapital per aktie) er opgjort til 22,14 NOK ultimo 2010. Der er i denne beregning taget højde for beholdningen af egne aktier, der ultimo 2010 var på 9,09%. Man har i 2011 iværksat flere tiltag for at rette op på misforholdet mellem aktiekurs og NAV, herunder et fortsat tilbagekøbsprogram og fastlæggelse af en udbyttepolitik.
Tilbagekøbsprogram:
På den ekstraordinære generalforsamling i november 2010 fik man bemyndigelse til at annullere 1.985.961 stk. egne aktier. Det er en bemyndigelse der ventes ført ud i livet i 1. kvt. 2011, så det kan ikke vare mange dage førend den er på plads. Når denne er gennemført vil man således kunne fortsætte sit tilbagekøbsprogram og dermed på sigt tvinge kursen opad mod NAV. For de resterende aktionærer er det jo værdiskabende, hvis selskabat køber egne aktier til kurs 13-14-15-16-17 stykker, når NAV er 22,14 per aktie. Det er uklart, hvor mange aktier man har til hensigt at tilbagekøbe, men når annulleringen er gennemført, er der rum til at købe op imod 2 mio. aktier.
Aktieudbytte:
I februar 2011 lagde man endnu et aktionærvenligt tiltag på bordet iform af en fremtidig udbyttepolitik. Det er planen, at man vil foreslå et udbytte på 1,50 NOK per aktie på generalforsamlingen i maj måned 2011. Principielt set burde selskabet i stedet tilbagekøbe egne aktier så længe de handler under NAV i stedet for at udbetale et udbytte, som faktisk er ret stort. Lige under 10% ved kurs 16, hvilket er pænt over den gns. udbytte% på Oslo-børsen som ligger p 2,78%, jf. billedet herunder:
Klik for større billede
Det fremgår også hvilke overvejelser man gør sig ift. et fast årligt udbytte, og det lyder isoleret fornuftigt nok at få dette årlige afkastelement bygget ind i aktien. Såfremt man som aktionær stadig mener, at aktien er for billig, og at det er tåbeligt at bruge pengene på udbytte i stedet for tilbagekøb, kan man blot bruge udbyttet på selv at øge sin aktiebeholdning. Bortset fra evt. skat burde resultatet blive det samme. Udbyttet kan også ses lidt som en måde at tvinge NAV ned imod aktiekursen, når nu aktiekursen ikke vil nærme sig NAV i det tempo man gerne ser. Det er i dette eksempel naturligvis en forudsætning, at aktiekursen over tid kan absorbere det fragående udbytte.
Kommende events:
12. maj 2011 - Generalforsamling
12. maj 2011 - Resultat 1. kvartal 2011
12. august 2011 - Resultat 2. kvartal 2011
11. november 2011 - Resultat 3. kvartal 2011
Seneste væsentlige nyheder:
16. februar 2011:
Storm Real Estate ASA presents a Total Comprehensive Income of USD 5.6 million for 2010
ENG NO
15.februar 2011:
Storm Real Estate ASA signs lease extension with LLC PSI
ENG NO
21. januar 2011:
Financing of Grifon House
ENG NO
Hoved- og nøgletalsoversigt:
Resultatopgørelse:
Klik for større billede
Balance:
Klik for større billede
STORM ift. det russiske indeks: