Tower Group A/S offentliggør hermed periodemeddelelse dækkende væsentlige
begivenheder i perioden fra 1. januar 2011 til 31. marts 2011 i henhold til lov
om værdipapirhandel § 27, stk. 8.

Selskabets aftaler med dets bankforbindelser og finansielle stilling

Tower Group A/S (”Selskabet”) har ikke haft nogen ændringer i kapitalstrukturen
i løbet af 1. kvartal 2011, men som meddelt i årsrapporten 2009/10 var
Selskabet i 1. kvartal 2011 ude af stand til at generere tilstrækkeligt cash
flow fra driften (Selskabets mål på mellemlangt sigt) til at dække betaling af
renter og afdrag på gælden. Som følge af de lavere end forventede pengestrømme,
misligholdte Selskabet nogle af de covenants (misligholdelsesklausuler), der
blev aftalt med seniorbankerne i forbindelse med rekonstruktionen i marts 2010.

I henhold til en Wohlverhaltenserklärung (god tro-erklæring), indgået mellem
Selskabet og seniorlångiverne ultimo december 2010, accepterede långiverne at
afstå fra at gøre misligholdelsesbeføjelser gældende i alle tilfælde af brud på
covenants og udsætte tilbagebetalinger for 4. kvartal 2010 og 1. kvartal 2011.
Aftalen forlængedes i marts 2011 til også at omfatte 2. kvartal 2011 og løber
nu ind til udgangen af juni 2011.

Aftalen blev indgået for at gøre det muligt for Selskabet at fortsætte
restruktureringen. Selskabet har derfor arbejdet aktivt sammen med långiverne
for at skabe en forretning, hvor Selskabet har en bæredygtig kapital- og
tilbagebetalingsstruktur, der kan blive overholdt ud fra realistiske
driftsmæssige mål for Selskabet.

Hovedaktionæren i Selskabet, BXR Tower B.V., understøttede som led i den
indgåede Wohlverhaltenserklärung Selskabet med to bridge-lån, ydet henholdsvis
i december 2010 og i marts 2011, til dækning af drifts- og
restruktureringsomkostninger, herunder renteudgifter til seniorbankerne, med et
samlet lånebeløb på EUR 3,9 mio. Et tredje bridge-lån blev ydet den 18. maj
2011, hvilket forhøjer det samlede lånebeløb til EUR 5,0 mio.

I første halvdel af 2011 anmodede Selskabet Ernst & Young om at udarbejde en
vurdering baseret på IDW S6, en tysk højniveaustandard for
restruktureringsudsagn, som et samtykke til de handlinger, der var gennemført
til dato, og for at foreslå yderligere restruktureringselementer, der kan
gennemføres med banker og andre interessenter.

Selskabet forventer, at denne proces vil blive gennemført i løbet af 2. kvartal
2011, og at vurderingen vil udgøre grundlaget for en finansiel aftale mellem
Selskabet og seniorbankerne vedrørende fortsat støtte til Selskabets
restrukturering. Et integreret trin i denne proces er endnu en
kapitalforhøjelse, for hvilken hovedaktionæren, BXR Tower B.V., har givet
positive tilkendegivelser om at udstede en betinget tegningsgaranti, og som
forventes gennemført ved udgangen af 2. kvartal 2011.

Såfremt BXR Tower B.V. udnytter deres tegningsretter i forbindelse med den
planlagte fortegningsretsemission ultimo 2. kvartal 2011, vil de ydede
bridge-lån indgå som en del af betalingen via gældskonvertering.

Selskabets organisation

Selskabet har ikke haft nogen ændringer i organisationen i løbet af 1. kvartal
2011, og Selskabet planlægger heller ikke at foretage væsentlige ændringer i
resten af 2011.

Med ansættelsen af Friedrich Thiele som CEO og Kai Wolfram som CFO for de tyske
driftsselskaber i 4. kvartal 2010 og løbende ledelsesstøtte fra BXR Group, er
den organisatoriske restrukturering i Tyskland nu afsluttet på ledelsessiden.

Processen med at insource ledelsesfunktioner og ejendomsadministrationen til
hovedkontoret i Berlin og satellitkontoret i Wuppertal afsluttedes i løbet af
1. kvartal 2011, og ledelsen arbejder nu på at gennemføre implementeringen af
nye arbejdsprocesser og ansvarsområder.

Aktiviteter

Den nye ledelse startede - og afsluttede - flere operationelle ændringer og
forbedringer i løbet af 1. kvartal 2011, så som at:

-- integrere en funktionel juridisk afdeling med en fuldtids- og en
deltidsansat jurist med speciale i ejendomsret,
-- rekruttering af en HR-specialist for at skabe en funktionel HR-afdeling,
-- færdiggøre dataclearing-processen for at identificere al forsvunden data
vedrørende kontrakter i ejendomsadministrations-/IT-systemet,
-- etablere funktionelle rykker-, inddrivelses- og opsigelsesprocesser
forestået af egn ansatte i Berlin,
-- etablere funktionelle rykker- og inddrivelsesprocesser forestået af
eksterne rådgivere i Wuppertal,
-- færdiggøre fysisk inspektion af alle tomme lejligheder og forbedre
reparations- og vedligeholdelsesprocesserne gennem implementeringen af
IT-programmet TowerIS,
-- omorganisere udlejnings- og marketingsafdelingen, herunder ansættelse af ny
afdelingsleder,
-- ansætte en ny filialchef i Wuppertal med fokus på kapitalforvaltning og
tredjepartsservices, og
-- øge kapaciteten i formueforvaltningen, rapporteringen og
kontrolværktøjerne.

Selskabet var i løbet af 1. kvartal 2011 i stand til at fremvise positive
resultater baseret på ledelsens fokus på udlejning, reparation og
vedligeholdelse, rykker- og inddrivelsesprocesser samt yderligere dataclearing:

-- Nye udlejninger oversteg opsigelser med mere end 120 lejere
(nettoforøgelse).
-- Reduktion af efterslæb på reparation og vedligeholdelse af lejligheder på
ca. 320 lejligheder i 1. kvartal 2011 med en gennemsnitlig kontraktværdi på
EUR 4.250.
-- En likvid effekt af inddrivelses- og opsigelsesprocesserne på EUR 300.000
og en reduktion af nye hensættelser for uinddrivelig leje, før udsættelser,
til ca. 5%.
-- Reduktion af tomgang med 0,8%-point, fra 14,8% primo perioden til 14,0%
ultimo perioden.

Baseret på disse første positive resultater af restruktureringsprocessen
noterer ledelsen og bestyrelsen sig, at Selskabet bevæger sig i den rigtige
retning med hensyn til at opnå et turnaround i løbet af 2011. I forventning om
at IDW S6-udtalelse fra Ernst og Young og forhandlingerne med Selskabets
bankforbindelser vil munde ud i et positivt resultat i løbet af 2. kvartal,
samt til den succesfulde gennemførelse af den planlagte
fortegningsretsemission, vil Selskabet fremadrettet have et stærkere likvidt
beredskab og et økonomisk grundlag for at finansiere og iværksætte reparationer
og vedligeholdelser samt foretage anlægsinvesteringer til forbedring af værdien
af porteføljen.

Øvrige aspekter

I løbet af 1. kvartal 2011 besluttede ledelsen sig for at sælge et
ejendomsprojekt under opførelse i Hamborg, Luruper Hauptstraße. Selskabet
påbegyndte forhandlingerne i slutningen af januar 2011. Disse forhandlinger
afsluttedes i løbet af marts/april 2011, og ejendomsprojektet blev
efterfølgende solgt. Ejendomsprojektet er blevet dagsværdireguleret, således at
værdien er i overensstemmelse med den faktiske salgspris på EUR 3,2 millioner
(svarende til DKK 23,9 millioner). Selskabet var som følge af salget i stand
til at reducere gælden med EUR 2,3 mil. og lukke en swap-position på EUR
320.000.

Erhvervs- og Selskabsstyrelsen, der fungerer som sekretariat for Fondsrådet,
har ved høringsbrev af 27. november 2009 meddelt, at Selskabets årsrapport for
2008/09 er udtaget til regnskabskontrol. Fondsrådet fører kontrol med, at
virksomheder, hvis værdipapirer er optaget til handel på et reguleret marked,
overholder de gældende regnskabsregler i års- og delårsrapporter.

Udover høringsbrevet af 27. november 2009 har Selskabet fra Erhvervs- og
Selskabsstyrelsen modtaget skrivelse af 26. januar 2010, hvori styrelsen har
stillet yderligere spørgsmål og anmodet om yderligere kommentarer. Det er i
denne skrivelse tillige meddelt, at regnskabskontrollen hermed er færdiggjort.

Virksomheden svarede Erhvervs- og Selskabsstyrelsen henholdsvis den 2. december
2009 og den 29. januar 2010. 5 ud af 6 punkter i regnskabskontrolsagen er nu
løst; alene spørgsmålet om værdiansættelsesmodellen, hvor Selskabet har
benyttet en ”Discounted Cash Flow” (DCF) model, udestår. Efter et møde med
Erhvervs- og Selskabsstyrelsen d. 2. maj 2011 nåede Selskabet og styrelsen til
enighed om en fortolkning af Fondsrådets afgørelse, som indebar en aftale om,
at virksomheden skulle fremlægge ny argumentation, herunder en fuldstændig
begrundelse for valget af visse parametre i DCF-modellen, hvilket er sket.

Forventninger til fremtiden

Da regnskabsåret 2011 fortsat forventes at blive påvirket af gennemførelsen af
restruktureringen, er forventningerne for året et resultat på DKK 0,0 til 10,0
millioner før skat og værdireguleringer.


Med venlig hilsen
Tower Group A / S

Martin Coté
CEO


Spørgsmål vedrørende denne meddelelse kan rettes til Martin Coté CEO, på tlf.:
+420 725 716 755

FBM no 19 - 2011 - Periodemeddelelse 1 kvartal 2011.pdf