Selskabsmeddelelse nr. 9/2013

Aalborg, Danmark, 2013-04-25 08:50 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --

RESUME

Resultater i 2012/13

TK Development realiserede i 2012/13 et resultat før skat på DKK -326,0 mio.
mod DKK 14,3 mio. året før. Resultatet er negativt påvirket af
værdireguleringer af investeringsejendomme og nedskrivninger af projekter med i
alt DKK 341,3 mio. Resultatet svarer til det senest forventede i niveauet DKK
-300 mio.


Nedskrivningerne har i sig selv ingen likviditetsmæssig effekt.


Eksklusive værdireguleringer/nedskrivninger udgør resultat før skat DKK -0,3
mio. Hvis der alene ses på koncernens fremadrettede strategi og markedsmæssige
fokus, udgør resultat før skat og værdireguleringer/nedskrivninger DKK 9,2 mio.


Udskudte skatteaktiver er i regnskabsåret 2012/13 nedskrevet med DKK 200,5 mio.
En væsentlig del heraf vedrører koncernens danske skatteaktiv. Der blev i juni
2012 vedtaget et lovforslag hvor reglerne for underskudsfremførsel ændredes.
For TK Development betyder dette at tidshorisonten for anvendelsen af de
skattemæssige underskud er blevet væsentligt længere, og dermed at usikkerheden
knyttet til udnyttelsen af skatteaktivet er væsentligt forøget. Med baggrund
heri opgjorde og indregnede TK Development allerede i første kvartal 2012/13 et
nedskrivningsbehov på koncernens danske skatteaktiv på DKK 150,0 mio. som
derfor indgår i den samlede nedskrivning.


Resultat efter skat udgør DKK -493,3 mio. mod DKK 27,0 mio. i 2011/12.


Koncernens egenkapital udgør pr. 31. januar 2013 DKK 1.389,7 mio., svarende til
en soliditet på 34,7 %.


Ledelsen anser årets resultat for meget utilfredsstillende.


Revurdering af salgsstrategien

Ledelsen besluttede i december 2012 at revurdere salgsstrategien i koncernen.
TK Development havde igennem en længere periode i bestræbelserne på at afhænde
færdigopførte projekter og investeringsejendomme oplevet en utilfredsstillende
træghed i markedet. De manglende salg af færdigopførte projekter har medført
binding af en betydelig del af koncernens finansielle ressourcer i
færdigopførte projekter hvilket har vanskeliggjort allokering af den nødvendige
kapital til sikring af fremdrift i nye projekter knyttet til koncernens
grundbeholdning. Med henblik på at sikre det langsigtede betydelige
udviklingspotentiale som ledelsen vurderer et antal af koncernens projekter
indeholder, blev det besluttet at revurdere salgsstrategien for at muliggøre
en hurtigere realisering af salg. Den ændrede salgsstrategi er:


• At gennemføre salg af udvalgte færdigopførte projekter og
investeringsejendomme, også selvom dette sker til reducerede priser.


• At gennemføre en nedbringelse af grundbeholdningen via salg af udvalgte
grunde som ikke er væsentlige for TK Developments fremtidige strategi.


• At foretage en række nedskrivninger af koncernens projekter som fordeler
sig som anført nedenfor hvilket har medført et væsentligt negativt resultat i
regnskabsåret 2012/13.


• At der ved salg frigøres likviditet som vil sikre en vigtig styrkelse af
koncernens finansielle beredskab.


• At der ved salg tilvejebringes finansielle ressourcer til fornyet fremdrift
og dermed synliggørelse af det betydelige udviklingspotentiale som et antal af
koncernens projekter indeholder.


Den ændrede salgsstrategi indebærer samlede nedskrivninger på projekter,
investeringsejendomme og grundbeholdning på DKK 341,3 mio. som i hovedtræk
fordeler sig som følger:


• Nedskrivninger af projektporteføljen som en konsekvens af beslutning om at
realisere projektsalg som beskrevet ovenfor, i alt DKK 123,0 mio.


• Nedskrivninger af projektporteføljen, herunder beslutning om jordsalg,
bl.a. som følge af vanskelige markedsforhold for boligsegmentet i Polen, i alt
DKK 151,3 mio.


• Nedskrivninger i øvrigt, baseret på markedsforhold og en længere
tidshorisont for udvikling og modning af enkelte projekter end tidligere
forventet, i alt DKK 67,0 mio.

Uanset de vanskelige markedsforhold finder ledelsen det meget
utilfredsstillende at måtte foretage de beskrevne nedskrivninger.


Justeret strategi og markedsmæssig fokusering

Med beslutningen om den ændrede salgsstrategi igangsatte ledelsen en gennemgang
af koncernens forretningsområder med henblik på at vurdere koncernens
fremtidige markedsplatform, herunder hvilke lande koncernen fortsat skal være
til stede i, samt muligheden for yderligere omkostningsbesparelser.


Som beskrevet i selskabsmeddelelse nr. 6/2013 den 11. marts 2013 er denne
gennemgang nu afsluttet, og ledelsen har vedtaget en justeret strategi som
indebærer:


At TK Development ud over sit primære forretningsområde, Development, vil have
et sekundært forretningsområde, Asset Management, som omfatter ejerskab, drift,
indkøring og modning samt optimering af færdigopførte projekter i en mellemlang
driftsperiode. Asset management kan udføres i eget regi eller for tredjemand.

At TK Development har valgt en markedsmæssig fokusering på de lande der
forventes at kunne bidrage fremadrettet med en langsigtet, profitabel drift:
Danmark, Sverige, Polen og Tjekkiet.

At TK Developments aktiviteter i Finland, Tyskland, Baltikum og Rusland udfases.

At porteføljen af ikke-igangsatte projekter (grunde) nedbringes over en toårig
periode til ca. DKK 0,5 mia.

At balancen over en toårig periode tilpasses med en soliditet på ca. 40 %.

At de faste omkostninger nedbringes med i niveauet 20 % hvoraf halvdelen
fremkommer som følge af lukning af aktiviteterne i flere lande.

At den interne og eksterne rapportering ændres med henblik på i højere grad at
skabe overblik og synliggøre værdier og værdiskabelsen i koncernens
forretningsområder.


Det er ledelsens vurdering at der efter ovenstående tiltag fremadrettet kan
skabes et tilfredsstillende afkast til koncernens aktionærer.


Development

I den svenske by Gävle har TK Development udviklet en retailpark på ca. 8.300
m². Byggeriet er afsluttet i oktober 2012. Retailparken er i november 2012
overdraget til det svenske ejendomsselskab Nordika Fastigheter AB for SEK 110
mio.


TK Development indgik i juli 2012 betinget aftale med Heitman om salg af to
polske projekter til en samlet projektværdi af EUR 95 mio. Salget omfatter en
ejerandel på 70 % af koncernens shoppingcenter Galeria Tarnovia i Tarnów og et
nyt udviklingsprojekt i Jelenia Góra. TK Development realiserede en mindre
avance ved handelens gennemførelse, fik frigjort likviditet og vil herudover
opnå en fremtidig avance på honorarindtægter fra det fællesejede selskab for
udvikling, udlejning og byggestyring af udviklingsprojektet. Handelen er
effektueret ultimo 2012. Koncernens ejerandele af projekterne er
reklassificeret til ”Investeringsejendomme”, henholdsvis ”Investeringsejendomme
under opførelse”.


Første etape af koncernens projekt i Bielany, Polen, er færdigopført. Det
samlede projekt omfatter ca. 56.200 m², primært boliger, bestående af 900-1.000
enheder hvoraf første etape udgør 136 enheder. Salget er præget af træghed på
det polske boligmarked, og der er opnået salgsaftaler på ca. 69 % af disse
enheder.


Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 31. januar 2013
452.000 m² (31. januar 2012: 635.000 m²).


Asset management

Den samlede portefølje af egne ejendomme under asset management og dermed
cashflow-genererende ejendomme består af 138.250 m2 og udgør pr. 31. januar
2013 DKK 1.932,1 mio. hvoraf investeringsejendomme udgør DKK 312,1 mio. Den
årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført
værdi på 6,7 %. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at
udgøre 7,9 %.


Driften af ejendommene forløber generelt tilfredsstillende, og samlet set
udvikler både kundetal og omsætning i centrene sig positivt.


Markedsforhold

Den væsentligste aktuelle udfordring for ejendomsbranchen er den vanskelige
adgang til finansiering. Usikkerheden på de internationale finansielle markeder
påvirker fortsat ejendomsbranchen negativt og medfører fortsat lange
beslutningsprocesser hos både finansieringskilder, lejere og investorer.


Igangsætning af nye større projekter er afhængig af at der kan opnås hel eller
delvis finansiering heraf, samt at der frigøres likviditet fra salg af flere af
de færdigopførte, betydende projekter.


Finansielle forhold

Bestyrelsen vil på den kommende ordinære generalforsamling søge bemyndigelse
til at kunne gennemføre en kapitaludvidelse med et bruttoprovenu i niveauet DKK
210-231 mio. Kapitaludvidelsen vil medvirke til at generere den likviditet der
er en forudsætning for den fremtidige drift og projektflowet og dermed den
langsigtede indtjening. Kapitaludvidelsen er drøftet med koncernens
storaktionærer der sammen med enkelte, betydende private og institutionelle
investorer har afgivet betingede tegnings- og garantitilsagn for den samlede
kapitaludvidelse.


Koncernens hovedbankforbindelse har tilkendegivet at ville forlænge sit
engagement med TK Development under forudsætning af at enkelte betingelser
opfyldes, bl.a. at der sker nedbringelse af driftskreditrammen med DKK 50 mio.
Den formelle forlængelse forventes at finde sted efter offentliggørelse af TK
Developments årsrapport 2012/13.


Af den samlede projektfinansiering pr. 31. januar 2013 har DKK 1,5 mia. udløb i
2013/14, inklusive ca. DKK 80 mio. i løbende afdragsforpligtelser på de enkelte
kreditter. Der er efter regnskabsårets udløb indgået aftaler om refinansiering
af DKK 0,2 mia. Herudover har koncernens hovedbankforbindelse og andre
kreditinstitutter tilkendegivet at ville forlænge sine engagementer. Ved
opnåelse af endelige tilsagn herpå vil DKK 1,1 mia. være forlænget, og DKK 0,3
mia. vil have udløb i 2013/14. Koncernen er afhængig af at der kan opnås enten
en forlængelse eller en anden finansiering af projektkreditterne i det omfang
de inden forfald ikke er indfriet i forbindelse med salg af projekter. Der
pågår løbende dialog med kreditinstitutterne herom, og det er ledelsens
forventning at disse projektkreditter vil blive enten forlænget eller
refinansieret på anden vis. Dele af provenuet fra kapitaludvidelsen eller
frigørelse af likviditet fra salg af færdigopførte, betydende projekter vil
medvirke til nedbringelse af gæld til kreditinstitutter, herunder
projektfinansiering ydet af en kreds af større aktionærer i selskabet og
medlemmer af ledelsen.


Forventninger til 2013/14

Ledelsen forventer for regnskabsåret 2013/14 et positivt resultat før skat af
de fortsættende aktiviteter. Timing og forløb for udfasning af
afviklingsaktiviteterne er forbundet med større usikkerhed, og resultatet heraf
indgår dermed ikke i forventningerne.


Som omtalt foran har ledelsen ændret salgsstrategien for koncernens projekter
og valgt at acceptere udvalgte projektsalg til reducerede priser. Ledelsen
tillægger det således betydning at der foretages salg af flere færdigopførte
projekter og grunde i 2013/14.


De forventninger der er omtalt i denne meddelelse, herunder forventninger til
indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket
kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes
bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold”, herunder kan
fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje.


Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til adm. direktør Frede Clausen på
telefon +45 8896 1010.

Aarsregnskabsmeddelelse_2012_13.pdf