Selskabsmeddelelse nr. 4/2014

Aalborg, Danmark, 2014-04-02 08:41 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --

RESUME

RESULTATER I 2013/14

TK Development realiserede i 2013/14 et resultat før skat, ekskl.
afviklingsaktiviteter, på DKK 3,9 mio. mod DKK -272,3 mio. i 2012/13.
Resultatet svarer til det forventede.

Resultat efter skat i 2013/14 udgør DKK -49,0 mio. mod DKK -493,3 mio. i
2012/13.

Balancen udgør pr. 31. januar 2014 DKK 3.839,6 mio. mod DKK 4.009,3 mio. pr.
31. januar 2013. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.553,7 mio. mod DKK 1.389,7
mio. pr. 31. januar 2013, og svarer til en soliditet på 40,5 % (31.1.13: 34,7
%).

Årets pengestrømme udgør DKK 9,3 mio. mod DKK -24,2 mio. året før. Netto
rentebærende gæld udgør pr. 31. januar 2014 DKK 1.890,9 mio. mod DKK 2.206,1
mio. pr. 31. januar 2013.

DEVELOPMENT

TK Development har i juni 2013 solgt et ca. 20.000 m² retailparkprojekt i
Barkarby, Stockholm i Sverige til en fond administreret af Cordea Savills.
Salget er baseret på forward funding. Projektet er 94 % udlejet (Q3 2013/14: 82
%). Byggeriet er påbegyndt i august 2013, og åbning er planlagt til efteråret
2014. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i regnskabsåret 2014/15 i
forbindelse med overdragelse af projektet til investor.

I januar 2013 blev byggeriet af første etape på 7.850 m², i alt 136 enheder, af
TK Developments boligprojekt i Bielany, Warszawa i Polen afsluttet. Aflevering
til købere er påbegyndt i februar 2013. Der er i alt solgt 97 % (Q3 2013/14: 93
%) af enhederne i første etape. Opstart af projektets næste etape er aktuelt
under forberedelse. Byggetilladelse til anden etape som består af ca. 300
boligenheder og servicearealer, foreligger. Forhåndssalget er påbegyndt i
december 2013 og forløber bedre end forventet. Der er aktuelt
forhåndsreserveret 29 % af enhederne. Byggestart forventes sidst på foråret
2014 med aflevering til køberne i foråret 2016. Boligerne vil blive solgt som
ejerlejligheder til private brugere.

I den tjekkiske by Frýdek Místek har TK Development i efteråret 2013 solgt en
80 %-ejerandel af et planlagt shoppingcenterprojekt på 14.800 m² til en
samarbejdspartner. TK Developments ejerandel af projektet udgør herefter 10 %.
TK Development modtager honorar for bl.a. udlejning og byggestyring i
forbindelse med projektets gennemførelse. Aktuel udlejningsgrad udgør 84 % (Q3
2013/14: 82 %). Byggeriet er påbegyndt i efteråret 2013, og åbning forventes
ultimo 2014.

I Esbjerg ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges opført et nyt
shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Processen med opnåelse af
tilladelser til projektet er forsinket idet projektet skal igennem en
validerings- og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i banedriften,
m.v. Det forventes at valideringsprocessen varer indtil efter sommer, og
byggestart forventes derfor nu i efteråret 2014. Der er igangværende drøftelser
med PFA om salg af en andel af projektet på nuværende stadie. PFA vil dermed
såfremt en endelig aftale indgås, deltage i værdiskabelsen på et tidligt
tidspunkt i projektets udvikling. Dette harmonerer med koncernens
forretningsmodel om gerne at indgå partnerskaber omkring større
udviklingsprojekter.

Der er herudover indgået aftaler om udlejning og salg af flere mindre
retailprojekter. Indtjeningen fra disse salg forventes indregnet i
regnskabsåret 2014/15 i forbindelse med overdragelse af projekterne til
investorerne.

TK Development har efter regnskabsårets udløb, i februar 2014, betinget solgt
et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Projektet udvikles til den
internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende
lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet
pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er påbegyndt i marts 2014 og overdrages til
investor i juni 2015. Indtjeningen fra salget vil blive indregnet i 2015/16 i
forbindelse med overdragelse af projektet til investor.

Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 31. januar 2014
405.000 m² (31.1.13: 452.000 m²).

ASSET MANAGEMENT

Den samlede portefølje af egne ejendomme under asset management og dermed
cashflow-genererende ejendomme består af 138.250 m² og udgør pr. 31. januar
2014 DKK 1.934,2 mio. hvoraf investeringsejendomme udgør DKK 308,5 mio. Den
årlige nettoleje ved aktuel udlejning svarer til en forrentning af bogført
værdi på 6,7 %. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at
udgøre 7,9 %.

Driften af ejendommene forløber generelt tilfredsstillende. Kædebutikkerne
klarer sig tilfredsstillende, mens de lokale lejere generelt har det svært.
Samlet set udvikler antal besøgende og omsætningen i centrene sig positivt. Der
har i 2013 været mere end 16 millioner besøgende i koncernens seks shopping- og
outletcentre hvilket svarer til indeks 102 i forhold til 2012.

TK Development har efter regnskabsårets udløb, i februar 2014, betinget solgt
sin 75 % ejerandel af outletcentret Fashion Arena Outlet Center i Prag,
Tjekkiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og salgsprisen for hele
ejendommen udgør EUR 71,5 mio. Salget er betinget af endelig finansiering og
forventes på plads i april 2014. Salget medfører en mindre avance i forhold til
bogført værdi, en reduktion af balancen med ca. DKK 400 mio. og et betydeligt
bidrag til den fri likviditet i koncernen.

AFVIKLINGSAKTIVITETER

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i 2013/14 DKK -38,9 mio. mod
DKK -53,7 mio. i 2012/13 og består af DKK -13,3 mio. fra den løbende drift, DKK
-1,0 mio. fra konstaterede tab i forbindelse med gennemførte salg og DKK -24,6
mio. fra nedskrivninger og værdireguleringer af tilbageværende aktiver.

Balancen for afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. januar 2014 DKK 367,7 mio.
mod DKK 425,4 mio. pr. 31. januar 2013 hvilket svarer til en reduktion på 13,6
%. I balancen pr. 31. januar 2014 indgår det forhåndssolgte projekt DomusPro
Retail Park i Vilnius med DKK 92,9 mio.

TK Development har i 2013/14 solgt to af koncernens tyske
investeringsejendomme. En mindre investeringsejendom blev solgt i juni 2013, og
i september 2013 blev en anden tysk investeringsejendom solgt til DKK 43,8
mio., svarende til bogført værdi.

TK Development har i august 2013 offentliggjort at koncernens projekt DomusPro
Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget solgt til BPT Baltic Opportunity
Fund der er under management af BPT Asset Management. Projektet overdrages til
køber når sædvanlige kommercielle betingelser er opfyldt, herunder projektets
opførelse og udlejning. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav på 8,5 %.
Projektet opføres i etaper. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er
afsluttet i marts 2014.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at
afviklingen af disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte
værdier.

MARKEDSFORHOLD

Det er ledelsens vurdering at markedsforholdene for koncernen er i bedring. Der
er forventninger om økonomisk vækst og en stigende forbrugertillid på
koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til land. Der afventes
fortsat en stigning i privatforbruget.

I denne fase af konjunkturforløbet hvor den økonomiske vækst er i bedring,
opleves fortsat en vis, dog aftagende, usikkerhed på ejendomsmarkederne, og der
er fortsat lange og grundige beslutningsprocesser hos lejere, investorer og
finansieringskilder.

Adgangen til finansiering af projekter har i en længere periode været vanskelig
og den væsentligste udfordring for ejendomsbranchen. Der opleves nu en
opblødning i mulighederne for at opnå finansiering af projekter. Mulighederne
varierer fra projekt til projekt, afhængigt af type, beliggenhed og status,
herunder udlejning og salg. Ved bevilling af projektfinansiering stiller
bankerne fortsat krav om en relativt høj egenfinansiering, men også her opleves
en vis opblødning.

FINANSIELLE FORHOLD

Bestyrelsen blev på selskabets ordinære generalforsamling den 22. maj 2013
bemyndiget til at gennemføre en kapitaludvidelse med et bruttoprovenu i
niveauet DKK 210-231 mio. Kapitaludvidelsen er gennemført i september 2013.

En væsentlig del af provenuet fra kapitaludvidelsen er anvendt til nedbringelse
af gæld til kreditinstitutter og projektfinansiering ydet af en kreds af større
aktionærer i selskabet og medlemmer af ledelsen.

TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om
såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet er forlænget frem til medio
2015.

TK Development har siden 31. januar 2013 opnået aftaler om refinansiering af
projektkreditter på DKK 1,2 mia. Den væsentligste af de projektkreditter der er
refinansieret, er forlænget frem til medio 2015. Pr. 31. januar 2014 har alene
DKK 0,1 mia. udløb inden 31. januar 2015. Kreditterne forventes refinansieret
inden forfald eller indfriet i forbindelse med salg af projekter.

Soliditeten udgør pr. 31. januar 2014 40,5 %, og dermed har koncernen opfyldt
sin strategiske målsætning om at opnå en soliditet på ca. 40 %.

Der er i årets løb opnået rentemarginalnedsættelser på flere større kreditter.

FORVENTNINGER TIL 2014/15

Ledelsen forventer for regnskabsåret 2014/15 et positivt resultat før skat,
ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere
tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af
afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne.

De forventninger der er omtalt i denne meddelelse, herunder forventninger til
indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket
kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes
bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold”, herunder kan
fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som
omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og ”Risici i forbindelse med
regnskabsaflæggelsen”.


Kontaktdetaljer:

TK Development A/S, adm. direktør Frede Clausen, tel. +45 8896 1010.

TK_Development_2013_14_DK_HQ.pdf