Selskabsmeddelelse nr. 6/2015

Aalborg, Danmark, 2015-03-27 08:49 CET (GLOBE NEWSWIRE) --

Resumé

RESULTATER I 2014/15

TK Development realiserede i 2014/15 et resultat før skat, ekskl.
afviklingsaktiviteter, på DKK 36,7 mio. *) mod DKK 3,9 mio. *) i 2013/14.
Resultatet svarer til det forventede.

Koncernens samlede resultat efter skat udgør DKK -37,7 mio. mod DKK -49,0 mio.
i 2013/14.

Balancen udgør pr. 31. januar 2015 DKK 2.845,2 mio. mod DKK 3.347,1 mio. pr.
31. januar 2014. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.509,4 mio. mod DKK 1.553,7
mio. pr. 31. januar 2014, og svarer til en soliditet på 53,1 % (31.1.14: 46,4
%).

Årets pengestrømme udgør DKK 17,4 mio. mod DKK 0,4 mio. året før. Netto
rentebærende gæld udgør pr. 31. januar 2015 DKK 1.000,4 mio. mod DKK 1.435,1
mio. pr. 31. januar 2014.

Koncernen har med virkning fra 1. februar 2014 implementeret IFRS 11,
Fællesledede arrangementer, hvilket har medført ændringer i koncernens
regnskabspraksis. Koncernens delejede selskaber med fælles bestemmende ledelse
der hidtil har været indregnet i koncernregnskabet ved pro rata-konsolidering,
skal efter IFRS 11 indregnes ved anvendelse af equity-metoden. Ændringen har
indvirkning på en lang række poster i resultatopgørelsen, aktiver og passiver
og medfører samlet set en reduktion af balancesummen i koncernen. Ændringen har
ingen indvirkning på hverken resultat eller egenkapital i koncernen.

DEVELOPMENT

Der er i regnskabsåret 2014/15 gennemført følgende grundsalg:

TK Development har ejet et projektareal på ca. 37.000 m² med en attraktiv
beliggenhed på Teglholmen i København. Projektarealet er i 2014/15 solgt med
avance til private investorer.

TK Development har i 2014/15 indgået aftale om salg af et byggefelt på 13.000
m2 på Amerika Plads, København, til A.P. Møller - Mærsk A/S. Salgsprisen udgør
DKK 97,5 mio., og TK Developments ejerandel udgør 50 %. Byggefeltet forventes
overdraget til A.P. Møller - Mærsk A/S medio 2015, og avancen fra salget vil
dermed påvirke TK Developments resultat i 2015/16.

Der er herudover solgt og igangsat følgende udviklingsprojekter:

I Barkarby i den nordvestlige del af Stockholm har TK Development udviklet en
20.000 m² retailpark. Retailparken er solgt og overdraget til en fond
administreret af Cordea Savills. Salget er baseret på forward funding.
Retailparken er udlejet til bl.a. XXL (sportsforretning), Clas Ohlson,
Intersport, Toys”R”Us, Burger King, Pizza Hut og fitnesskæden Nordic Wellness.
Byggeriet er påbegyndt i august 2013 og afsluttet i januar 2015. Projektet er
overdraget til investor i januar 2015 og har dermed positiv resultateffekt i
2014/15.

TK Development har ejet en ejendom på knap 3.000 m² på Vasevej i Birkerød med
SuperBest som lejer. Denne ejendom er i 2014/15 solgt og overdraget til et
privat ejendomsselskab hvor salgsprisen svarer til bogført værdi. Der er
herudover gennemført en række salg af mindre projekter, bl.a. flere
storbutikker i Danmark.

På Amerika Plads, felt C, er der indgået samarbejde med AP Pension om udvikling
af ca. 12.500 m2, overvejende til boligformål. Grunden er i 2014/15 overdraget
til et nyetableret fælles selskab hvor AP Pension er 50-% ejer. De resterende
50 % ejes ligeligt mellem Udviklingsselskabet By & Havn I/S og TK Development.
TK Developments andel af avancen på dette grundsalg er indregnet i 2014/15.
Målet er at opføre ca. 120 kvalitetslejligheder med salg til private købere.
Byggestart forventes medio 2015. Den forventede avance ved projektets
udvikling, opførelse og salg vil blive indregnet på tidspunktet for
lejlighedernes overdragelse til de respektive købere, forventeligt fra primo
2017.

I Esbjerg, Danmark, ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges opført
et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Koncernen har
oplevet fin opbakning fra lejerne og har indgået lejekontrakter på mere end 60
% af arealet. Byggetilladelse til projektet foreligger. Forinden byggeriet kan
påbegyndes, skal projektet igennem en validerings- og godkendelsesproces i
forhold til sikkerheden i banedriften, m.v. (CSM-godkendelse).
Valideringsrapporten er over flere omgange forsinket hvilket har udskudt
projektet. Valideringsrapporten forventes nu færdig i foråret 2015 med
byggestart umiddelbart derefter. Der er efter regnskabsårets udløb indgået
betinget aftale med CapMan Real Estate om at indtræde i projektet på nuværende
stadie med en ejerandel på 65 % og dermed deltage i færdigudviklingen af
projektet. Aftalen er betinget af at CSM-godkendelsen opnås.

I Bielany, Warszawa i Polen arbejder TK Development med boligprojektets anden
etape som består af 297 boligenheder og servicearealer. 49 % af enhederne er
forhåndssolgt. Byggeriet forløber planmæssigt og forventes afleveret til
køberne i foråret 2016. Boligerne sælges som ejerlejligheder til private
brugere.

I Jelenia Góra i Polen udvikler TK Development et ca. 24.400 m2 shoppingcenter.
Projektet gennemføres i et joint venture med Heitman, og koncernens ejerandel
udgør 30 %. Der er indgået lejekontrakter på ca. 61 % af arealet. Byggeriet er
påbegyndt i maj 2014, og åbning forventes i efteråret 2015. TK Development
modtager honorarindtægter fra det fællesejede selskab for udvikling, udlejning
og byggestyring af projektet.

TK Development har i 2014/15 betinget solgt et 6.000 m² kontorprojekt i
Aalborg, Danmark. Projektet udvikles til den internationale Alfa Laval-koncern
som har indgået en længerevarende lejekontrakt på ejendommen. Projektet er
solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er
påbegyndt i marts 2014 og overdrages til investor i juni 2015. Indtjeningen fra
salget vil blive indregnet i 2015/16 i forbindelse med overdragelse af
projektet til investor.

TK Development udvikler i Køge et projekt, Strædet, på ca. 34.300 m², ekskl.
parkering. Projektet opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station og
butiksområdet i bymidten. Det samlede projekt der planlægges opført i tre
faser, omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², ca. 9.000 m² offentlige
funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger.
Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Retailprojektet er sammen med de ca.
13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon baseret på et afkast på
6,25 %. Dette salg forventes at få positiv resultateffekt i regnskabsåret
2017/18 i forbindelse med overdragelse af det færdige projekt til Citycon. Der
er herudover indgået aftale med Køge Kommune om kommunens overtagelse af
byggeretterne til både rådhus og genoptræningscenter. Byggeriet af første etape
er påbegyndt i marts 2015.

Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 31. januar 2015
351.000 m² (31.1.14: 405.000 m²).

ASSET MANAGEMENT

Ledelsen har tidligere tilkendegivet en målsætning om at sælge et eller flere
færdigopførte, betydende projekter som derved kunne give et væsentligt bidrag
til koncernens fri likviditet, reducere balancen i koncernen og styrke
soliditeten.

TK Development har solgt sin 75-% ejerandel af outletcentret Fashion Arena
Outlet Center i Prag, Tjekkiet. Centret er solgt til Meyer Bergman, og
salgsprisen for hele centret udgør EUR 71,5 mio. Salget har medført en avance i
forhold til bogført værdi.

TK Development har herudover solgt sin 20-% ejerandel af shoppingcentret
Futurum Hradec Králové i Tjekkiet, ligeledes til Meyer Bergman. Salgsprisen for
det samlede center inklusive hypermarkedsdelen som TK Development sammen med de
øvrige ejere, GE Capital og Heitman, har erhvervet for ca. EUR 12 mio. som et
led i handlen, udgør EUR 87,6 mio. og er på niveau med bogført værdi.

TK Development har i 2014/15 foretaget en nedskrivning af koncernens
shoppingcenter Sillebroen i Frederikssund på DKK 44,5 mio. Nedskrivningen er
foretaget med baggrund i at ledelsen har besluttet at ændre
udlejningskonceptet, herunder alternative koncepter, og derfor forventer et
lavere nettolejepotentiale end hidtil vurderet.

Den samlede portefølje af ejendomme i forretningsområdet asset management og
dermed cashflow-genererende ejendomme består herefter af 85.200 m² og udgør pr.
31. januar 2015 DKK 1.256,1 mio., inklusive projekter i joint ventures, mod DKK
1.934,2 mio. pr. 31. januar 2014. Faldet i porteføljen udgør DKK 678,1 mio.,
primært som følge af de gennemførte salg.

Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til
en forrentning af bogført værdi på 4,4 %. Dette dækker over en stor spredning i
afkastet på de enkelte centre hvor især de lokale lejere generelt har det
svært. Forrentning af bogført værdi ved fuld udlejning forventes at udgøre 6,7
%. Den aktuelle udlejning er påvirket af tomgang, korterevarende rabataftaler
og forbedringstiltag som endnu ikke har materialiseret sig.

AFVIKLINGSAKTIVITETER

TK Developments aktiviteter i Tyskland, Finland, Baltikum og Rusland er under
afvikling.

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i 2014/15 DKK -54,1 mio. mod
DKK -38,9 mio. i 2013/14. Resultatet består af DKK -17,3 mio. fra den løbende
drift, DKK -14,6 mio. fra konstaterede tab i forbindelse med gennemførte salg
og DKK -22,2 mio. fra nedskrivninger af tilbageværende aktiver.

Ledelsen prioriterer hårdt at afvikle de af koncernens aktiviteter der er
kategoriseret som afviklingsaktiviteter og har valgt at gennemføre salg under
bogført værdi. Med henblik på hurtigere at kunne gennemføre afviklingen har
ledelsen herudover valgt at nedskrive de tilbageværende aktiver med DKK 22,2
mio.

Balancen for afviklingsaktiviteterne er siden 31. januar 2014 reduceret med 32
% og udgør pr. 31. januar 2015 DKK 250,3 mio. Reduktionen vedrører primært
aflevering af første etape af det forhåndssolgte projekt DomusPro Retail Park,
Vilnius, til investor og salg af en tysk investeringsejendom.

Pr. 31. januar 2015 omfatter koncernens afviklingsaktiviteter følgende:

-- I Tyskland: en investeringsejendom og to mindre grunde.
-- I Finland: en mindre grund.
-- I Baltikum: et retailparkprojekt, jf. nedenfor, og to grunde.
-- I Rusland: et mindre projekt til udlejning.

TK Developments projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget
solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset
Management. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres
i etaper. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er afsluttet i marts 2014
og afleveret til investor i første kvartal 2014/15. Projektets anden etape på
ca. 3.800 m² er fuldt udlejet, og byggeriet er påbegyndt primo 2015.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af
disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

MARKEDSFORHOLD

Det er ledelsens overordnede vurdering at markedsforholdene for koncernen er i
bedring. Ejendomsmarkederne er generelt præget af optimisme, bedre muligheder
end tidligere for at finansiere køb af fast ejendom og en pæn
investorinteresse. Det historisk lave renteniveau har medvirket til at øge
interessen for investering i fast ejendom som aktivklasse for især
institutionelle investorer.

Det er ledelsens vurdering at de afgørende variable inden for udvikling af fast
ejendom - jordpriser, byggeomkostninger, lejeniveauer og salgspriser – igen har
fundet et prisleje der betyder at nye projekter kan gennemføres med en
tilfredsstillende avance.

Der er forventninger om en moderat til pæn vækst og et moderat stigende
privatforbrug på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til
land. Den stigende e-handel forventes i de kommende år at øge konkurrencen i
detailhandelsbranchen.

TK Development har kompetencer til at gennemføre store og komplicerede
udviklingsprojekter inden for såvel retail-, kontor- og boligprojekter samt et
mix heraf og vil fortsat prioritere sådanne projekter. Samtidig vil fokus være
på at gennemføre flere mindre projekter hvor gennemløbstiden er relativt
hurtig, og hvor der kan opnås en fornuftig indtjening uden en større
kapitalbinding over længere tid. Disse projekter vil typisk være kombinerede
bolig- og retailprojekter. Ledelsen forventer at en stigende andel af
koncernens projekter fremadrettet vil være boligprojekter idet koncernen ønsker
at udnytte de attraktive projektmuligheder inden for boligsegmentet.

FINANSIELLE FORHOLD

TK Development har i 2014/15 solgt sin 75-% ejerandel af outletcentret Fashion
Arena Outlet Center i Prag, Tjekkiet, og sin 20-% ejerandel af shoppingcentret
Futurum Hradec Králové i Tjekkiet. Herudover er der gennemført en række andre
salg. Samlet set har disse salg betydet at koncernen har reduceret sin
rentebærende gæld betydeligt og ligeledes styrket sit finansielle beredskab
betydeligt.

Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. januar 2015 DKK 1.000,4 mio. mod DKK
1.435,1 mio. pr. 31. januar 2014.

Projektkreditter på DKK 0,5 mia. har pr. 31. januar 2015 udløb inden udgangen
af januar 2016. Kreditterne er i al væsentlighed forlænget efter regnskabsårets
udløb.

TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om
såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet der sædvanligvis
genforhandles årligt, løber frem til 1. maj 2015. Engagementet er efter
regnskabsårets udløb forlænget frem til 1. maj 2016.

FORVENTNINGER TIL 2015/16

Ledelsen forventer for regnskabsåret 2015/16 et positivt resultat før skat,
ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere
tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af
afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne.

De forventninger der er omtalt i denne meddelelse, herunder forventninger til
indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket
kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes
bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ­”Risikoforhold”, herunder kan
fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af koncernens projektportefølje som
omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og ”Risici i forbindelse med
regnskabsaflæggelsen”.

*) Korrigeret for skat indeholdt i ”Indtægter af kapitalandele i joint
ventures”.


Kontaktdetaljer:

TK Development A/S, adm. direktør Frede Clausen, tel. +45 8896 1010.

DK_Aarsregnskabsmeddelelse_2015.pdf