Selskabsmeddelelse nr. 10/2015

Aalborg, Danmark, 2015-06-17 08:41 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --

RESUMÉ

RESULTATER I FØRSTE KVARTAL 2015/16

TK Development realiserede i første kvartal 2015/16 et resultat før skat,
ekskl. afviklingsaktiviteter, på DKK -3,8 mio. *) mod DKK 12,7 mio.*) i første
kvartal 2014/15.

Koncernens samlede resultat efter skat udgør DKK -6,7 mio. mod DKK 7,3 mio. i
første kvartal 2014/15.

Balancen udgør pr. 30. april 2015 DKK 2.863,3 mio. mod DKK 2.845,2 mio. pr. 31.
januar 2015. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.513,8 mio. mod DKK 1.509,4 mio.
pr. 31. januar 2015, og svarer til en soliditet på 52,9 % (31.1.15: 53,1 %).

Periodens pengestrømme udgør DKK -18,8 mio. mod DKK 1,6 mio. for samme periode
året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 30. april 2015 DKK 997,4 mio. mod
DKK 1.000,4 mio. pr. 31. januar 2015.

DEVELOPMENT

TK Development har i første kvartal 2015/16 bl.a. gennemført følgende salg:

TK Development har i et joint venture med bl.a. en entreprenør udviklet ca.
1.500 m² ungdomsboliger i Smallegade, Frederiksberg, Danmark. Byggeriet er
færdigt, og boligerne var klar til indflytning i december 2014. Ejendommen er
fuldt udlejet. TK Development har med avance solgt sin ejerandel af joint
venturet til en af de øvrige ejere i første kvartal 2015/16.

På Marsvej i Randers, Danmark, ejer koncernen en grund med henblik på udvikling
af et projekt på ca. 3.700 m² butikker. Første etape på ca. 1.550 m² er
færdigopført og udlejet til jem & fix og Petworld. Petworld-delen er i første
kvartal 2015/16 overdraget til en privat investor. Salgssummen svarer til
bogført værdi.

TK Development har efter regnskabsperiodens udløb overdraget følgende solgte
projekter til investorerne:

TK Development har i regnskabsåret 2014/15 betinget solgt et 6.000 m²
kontorprojekt i Aalborg, Danmark. Projektet er udviklet til den internationale
Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende lejekontrakt på
ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet pris på DKK
126,1 mio. Byggeriet er afsluttet i april 2015, og det færdige projekt er som
planlagt overdraget til investor i juni 2015. Indtjeningen fra salget indregnes
dermed i andet kvartal 2015/16.

På Amerika Plads, København, Danmark, har TK Development i regnskabsåret
2014/15 solgt et byggefelt på ca. 13.000 m² til A.P. Møller - Mærsk A/S.
Salgsprisen udgør DKK 97,5 mio., og TK Developments ejerandel udgør 50 %.
Byggefeltet er overdraget til A.P. Møller - Mærsk A/S i juni 2015, og avancen
fra salget påvirker dermed TK Developments resultat i andet kvartal 2015/16.

TK Development har herudover igangsat følgende større udviklingsprojekter:

I Esbjerg, Danmark, ejer TK Development et areal hvorpå der planlægges opført
et nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Koncernen har
oplevet fin opbakning fra lejerne og har indgået lejekontrakter på mere end 60
% af arealet. Ankerlejerne er bl.a. Kvickly, H&M, Bahne, Fona, Imerco,
Sportmaster og Gina Tricot.

Byggetilladelse til projektet foreligger. Projektet skulle forinden byggestart
igennem en validerings- og godkendelsesproces i forhold til sikkerheden i
banedriften, m.v. (CSM-godkendelse). Denne CSM-godkendelse er opnået i maj
2015. Forureningsoprensning og forberedende byggearbejder er pågået over de
seneste måneder, og første spadestik blev taget ultimo maj 2015. Centret
forventes færdigopført i foråret 2017.

Der er i første kvartal 2015/16 indgået betinget aftale med CapMan Real Estate
om at indtræde i projektet på nuværende stadie med en ejerandel på 65 % og
dermed deltage i færdigudviklingen af projektet. Aftalen med CapMan Real Estate
er endeligt effektueret i maj 2015. Salget giver her og nu ingen resultateffekt
for koncernen. Indtjeningen på projektet relaterer sig til
indtjeningspotentialet på den resterende 35-% ejerandel hvortil kommer løbende
fee-indtjening for udlejning og udvikling.

TK Development udvikler i Køge, Danmark, et projekt, Strædet, på ca. 34.300 m²,
ekskl. parkering. Projektet opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station
og butiksområdet i bymidten. Det samlede projekt der planlægges opført i tre
faser, omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², ca. 9.000 m² offentlige
funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger.
Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Retailprojektet er sammen med de ca.
13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon baseret på et afkast på
6,25 %. Dette salg forventes at få positiv resultateffekt i regnskabsåret
2017/18 i forbindelse med overdragelse af det færdige projekt til Citycon. Der
er herudover indgået aftale med Køge Kommune om kommunens overtagelse af
byggeretterne til både rådhus og genoptræningscenter. Byggeriet af første etape
er påbegyndt i marts 2015.

Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 30. april 2015
349.000 m² (31.1.15: 351.000 m²).

ASSET MANAGEMENT

Den samlede portefølje af ejendomme i forretningsområdet asset management og
dermed cashflow-genererende ejendomme består af 85.200 m² og udgør pr. 30.
april 2015 DKK 1.258,3 mio., inklusive projekter i joint ventures, mod DKK
1.256,1 mio. pr. 31. januar 2015.

Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til
en forrentning af bogført værdi på 4,4 %. Dette dækker over en stor spredning i
afkastet på de enkelte ejendomme. Forrentning af bogført værdi ved fuld
udlejning forventes at udgøre 6,5 %. Den aktuelle udlejning er påvirket af
tomgang, korterevarende rabataftaler og forbedringstiltag som endnu ikke har
materialiseret sig.

AFVIKLINGSAKTIVITETER

TK Developments aktiviteter i Tyskland, Finland, Baltikum og Rusland er under
afvikling.

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i første kvartal 2015/16 DKK
-2,4 mio. mod DKK -4,5 mio. i første kvartal 2014/15. Balancen for
afviklingsaktiviteterne udgør pr. 30. april 2015 DKK 247,1 mio. mod DKK 250,3
mio. pr. 31. januar 2015.

Pr. 30. april 2015 omfatter koncernens afviklingsaktiviteter følgende:

-- I Tyskland: en investeringsejendom og to mindre grunde, i alt DKK 103,9
mio.
-- I Finland: en mindre grund, i alt DKK 7,2 mio.
-- I Baltikum: et retailparkprojekt, jf. nedenfor, og to grunde, i alt DKK
96,2 mio.
-- I Rusland: et mindre projekt til udlejning, i alt DKK 23,6 mio.

TK Developments projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget
solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset
Management. Salgsprisen er baseret på et afkastkrav på 8,5 %. Projektet opføres
i etaper. Byggeriet af første etape på ca. 7.500 m² er afsluttet i marts 2014
og afleveret til investor i regnskabsåret 2014/15. Projektets anden etape på
ca. 3.800 m² er fuldt udlejet, og byggeriet er påbegyndt primo 2015.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af
disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

MARKEDSFORHOLD

Ejendomsmarkederne er generelt præget af optimisme, bedre muligheder end
tidligere for at finansiere køb af fast ejendom og en pæn investorinteresse.
Det historisk lave renteniveau har medvirket til at øge interessen for
investering i fast ejendom som aktivklasse for især institutionelle investorer.

Det er ledelsens vurdering at de afgørende variable inden for udvikling af fast
ejendom - jordpriser, byggeomkostninger, lejeniveauer og salgspriser – har et
prisleje der betyder at nye projekter kan gennemføres med en tilfredsstillende
avance.

Der er forventninger om en moderat til pæn vækst og et moderat stigende
privatforbrug på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til
land. Den stigende e-handel forventes i de kommende år at øge konkurrencen i
detailhandelsbranchen.

TK Development har kompetencer til at gennemføre store og komplicerede
udviklingsprojekter inden for såvel retail-, kontor- og boligsegmentet samt et
mix heraf og vil fortsat prioritere sådanne projekter. Samtidig vil fokus være
på at gennemføre flere mindre projekter hvor gennemløbstiden er relativt
hurtig, og hvor der kan opnås en fornuftig indtjening uden en større
kapitalbinding over længere tid. Disse projekter vil typisk være kombinerede
bolig- og retailprojekter. Ledelsen forventer at en stigende andel af
koncernens projekter fremadrettet vil være boligprojekter idet koncernen ønsker
at udnytte de attraktive projektmuligheder inden for boligsegmentet.

FINANSIELLE FORHOLD

Netto rentebærende gæld udgør pr. 30. april 2015 DKK 997,4 mio. mod DKK 1.000,4
mio. pr. 31. januar 2015.

Projektkreditter på DKK 0,5 mia. som pr. 31. januar 2015 har udløb inden
udgangen af januar 2016, er i første kvartal 2015/16 forlænget.

TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om
såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet der sædvanligvis
genforhandles årligt, er i første kvartal 2015/16 forlænget frem til 1. maj
2016.

FORVENTNINGER TIL 2015/16

Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2015/16 et positivt resultat før
skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere
tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af
afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne.

De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger
til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder
hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne
påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ”Risikoforhold” i koncernens
årsrapport 2014/15, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af
koncernens projektportefølje som omtalt under ”Forretningsmæssige risici” og
”Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen”.

Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Frede Clausen, adm. direktør,
tel. +45 8896 1010.

*) Korrigeret for skat indeholdt i ”Indtægter af kapitalandele i joint
ventures”.

Q1_Meddelelse_2015.pdf