Selskabsmeddelelse nr. 12/2015

Aalborg, Danmark, 2015-09-11 08:48 CEST (GLOBE NEWSWIRE) --

RESUMÉ

Resultater i første halvår 2015/16

TK Development realiserede i første halvår 2015/16 et resultat før skat, ekskl.
afviklingsaktiviteter, på DKK 0,7 mio.*) mod DKK 15,0 mio.*) i første halvår
2014/15.

Koncernens samlede resultat efter skat udgør DKK -7,2 mio. mod DKK 7,0 mio. i
første halvår 2014/15.

Balancen udgør pr. 31. juli 2015 DKK 2.835,3 mio. mod DKK 2.845,2 mio. pr. 31.
januar 2015. Koncernens egenkapital udgør DKK 1.510,0 mio. mod DKK 1.509,4 mio.
pr. 31. januar 2015, og svarer til en soliditet på 53,3 % (31.1.15: 53,1 %).

Periodens pengestrømme udgør DKK -14,5 mio. mod DKK 4,3 mio. for samme periode
året før. Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2015 DKK 978,1 mio. mod
DKK 1.000,4 mio. pr. 31. januar 2015.

Development

TK Development har i første halvår 2015/16 bl.a. gennemført følgende salg:

TK Development har i et joint venture med bl.a. en entreprenør udviklet ca.
1.500 m² ungdomsboliger i Smallegade, Frederiksberg, Danmark. Byggeriet er
færdigt, og boligerne var klar til indflytning i december 2014. TK Development
har med avance solgt sin ejerandel af joint venturet til en af de øvrige ejere
i første kvartal 2015/16.

På Marsvej i Randers, Danmark, udvikler koncernen et projekt på ca. 3.700 m²
butikker. Første etape på ca. 1.550 m² er færdigopført og udlejet til jem & fix
og Petworld. Petworld-delen er i første kvartal 2015/16 overdraget til en
privat investor. Salgssummen svarer til bogført værdi.

TK Development har udviklet et 6.000 m² kontorprojekt i Aalborg, Danmark, til
den internationale Alfa Laval-koncern som har indgået en længerevarende
lejekontrakt på ejendommen. Projektet er solgt til PensionDanmark til en samlet
pris på DKK 126,1 mio. Byggeriet er afsluttet i april 2015, og det færdige
projekt er som planlagt overdraget til investor i juni 2015. Indtjeningen fra
salget er indregnet i andet kvartal 2015/16.

På Amerika Plads, København, Danmark, har TK Development solgt et byggefelt på
ca. 13.000 m² til A.P. Møller - Mærsk A/S. Salgsprisen udgør DKK 97,5 mio., og
TK Developments ejerandel udgør 50 %. Byggefeltet er overdraget til A.P. Møller
- Mærsk A/S i juni 2015, og avancen fra salget indgår dermed i TK Developments
resultat i andet kvartal 2015/16.

TK Development er herudover involveret i flere igangværende byggerier, herunder
større udviklingsprojekter som er igangsat i første halvår 2015/16:

I Esbjerg, Danmark, arbejder TK Development med udvikling og opførelse af et
nyt shoppingcenter, Citycenter BROEN, på ca. 29.800 m². Koncernen har oplevet
stor interesse fra lejerne og har indgået lejekontrakter på mere end 60 % af
arealet. Ankerlejerne er bl.a. Kvickly, H&M, Bahne, Fona, Imerco, Sportmaster
og Gina Tricot. Forureningsoprensning og forberedende byggearbejder er
gennemført over de seneste måneder, og første spadestik blev taget ultimo maj
2015. Centret forventes færdigopført i foråret 2017.

Salget af en ejerandel på 65 % af projektet til CapMan Real Estate er
effektueret i maj 2015. CapMan Real Estate indtrådte i projektet på dets
aktuelle stadie og deltager i færdigudviklingen af projektet. Salget giver her
og nu ingen resultateffekt for koncernen. Indtjeningen på projektet relaterer
sig til indtjeningspotentialet på den resterende 35-% ejerandel hvortil kommer
løbende fee-indtjening for udlejning og udvikling.

TK Development udvikler i Køge, Danmark, et projekt, Strædet, på ca. 34.300 m²,
ekskl. parkering. Projektet opføres i umiddelbar tilknytning til Køge Station
og butiksområdet i bymidten. Det samlede projekt der planlægges opført i tre
faser, omfatter et retailprojekt på ca. 19.000 m², ca. 9.000 m² offentlige
funktioner, herunder rådhus og genoptræningscenter, og ca. 6.300 m² boliger.
Hertil kommer ca. 13.000 m² parkering. Retailprojektet er sammen med de ca.
13.000 m² parkering betinget solgt til finske Citycon baseret på et afkast på
6,25 %. Dette salg forventes at få en væsentlig positiv resultateffekt i
regnskabsåret 2017/18 i forbindelse med overdragelse af det færdige projekt til
Citycon. Der er herudover indgået aftale med Køge Kommune om kommunens
overtagelse af byggeretterne til både rådhus og genoptræningscenter. Disse
byggeretter forventes overdraget til kommunen ultimo regnskabsåret 2015/16.
Byggeriet af første etape er påbegyndt i marts 2015, og byggeriet af næste
etape forventes påbegyndt i efteråret 2015.

I Bielany i Warszawa, Polen, udvikler TK Development et boligprojekt på ca.
53.700 m². Første etape på 7.850 m² er færdigopført og solgt til private
brugere. De resterende ca. 45.850 m² planlægges opført i tre etaper. Projektets
anden etape består af 297 boligenheder og servicearealer. Boligerne sælges som
ejerlejligheder til private brugere, og 67 % af enhederne er forhåndssolgt.
Byggeriet er i gang og aflevering til køberne forventes i foråret 2016.

Samlet set er TK Development involveret i igangværende byggerier på mere end
100.000 m² hvoraf byggerier på mere end 65.000 m² i Danmark er igangsat i
første halvår 2015/16. Byggerier på yderligere 15.000 m² igangsættes i tredje
kvartal 2015/16, og der er god fremdrift på en række af de øvrige projekter i
porteføljen.

Koncernens projektportefølje inden for development udgør pr. 31. juli 2015
314.000 m² (31.1.15: 351.000 m²).

Asset management

Den samlede portefølje af ejendomme i forretningsområdet asset management og
dermed cashflow-genererende ejendomme består af 117.200 m² og udgør pr. 31.
juli 2015 DKK 1.382,7 mio., inklusive projekter i joint ventures, mod DKK
1.256,1 mio. pr. 31. januar 2015.

Den årlige nettoleje på den samlede portefølje ved aktuel udlejning svarer til
en forrentning af bogført værdi på 4,1 %. Dette dækker over en stor spredning i
afkastet på de enkelte ejendomme. Forrentning af bogført værdi ved fuld
udlejning forventes at udgøre 6,2 %. Den aktuelle udlejning er påvirket af
tomgang, korterevarende rabataftaler og forbedringstiltag som endnu ikke har
materialiseret sig.

Afviklingsaktiviteter

TK Developments aktiviteter i Tyskland, Finland, Baltikum og Rusland er under
afvikling.

Resultat før skat af afviklingsaktiviteterne udgør i første halvår 2015/16 DKK
-4,1 mio. mod DKK -6,3 mio. i første halvår 2014/15. Balancen for
afviklingsaktiviteterne udgør pr. 31. juli 2015 DKK 245,7 mio. mod DKK 250,3
mio. pr. 31. januar 2015.

Pr. 31. juli 2015 omfatter koncernens afviklingsaktiviteter følgende:

-- Tyskland: en investeringsejendom og to mindre grunde, i alt DKK 103,9 mio.
-- Finland: en mindre grund, i alt DKK 7,2 mio.
-- Baltikum: et retailparkprojekt, jf. nedenfor, og to grunde, i alt DKK 96,2
mio.
-- Rusland: et mindre projekt til udlejning, i alt DKK 22,6 mio.

TK Developments projekt DomusPro Retail Park i Vilnius, Litauen, er betinget
solgt til BPT Baltic Opportunity Fund der er under management af BPT Asset
Management. Første etape på ca. 7.500 m² er afleveret til investor i
regnskabsåret 2014/15. Projektets anden etape på ca. 3.800 m² er fuldt udlejet.
Byggeriet er påbegyndt i foråret 2015 og overdrages til køber ved
færdiggørelsen i 2016.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for at afviklingen af
disse aktiviteter kan ske til lavere værdier end bogførte værdier.

Markedsforhold

Ledelsens overordnede vurdering af markedsforholdene for ejendomsbranchen er
uændret i forhold til koncernens senest offentliggjorte vurdering.
Ejendomsmarkederne er generelt præget af optimisme, fornuftige muligheder for
at finansiere køb af fast ejendom og en pæn investorinteresse. Det historisk
lave renteniveau og overskud af likviditet har medvirket til at øge interessen
for investering i fast ejendom som aktivklasse for især institutionelle
investorer.

Det er ledelsens vurdering at nye projekter i det nuværende marked kan
gennemføres med tilfredsstillende avance.

Der er forventninger om en moderat til pæn vækst og et moderat stigende
privatforbrug på koncernens markeder, dog varierende i styrke fra land til
land. Den stigende e-handel forventes i de kommende år at øge konkurrencen i
detailhandelsbranchen.

TK Development har kompetencer til at gennemføre store og komplicerede
udviklingsprojekter inden for såvel retail-, kontor- og boligsegmentet samt et
mix heraf og vil fortsat prioritere sådanne projekter. Samtidig vil fokus være
på at gennemføre flere mindre projekter hvor gennemløbstiden er relativt
hurtig, og hvor der kan opnås en fornuftig indtjening uden en større
kapitalbinding over længere tid. Disse projekter vil typisk være kombinerede
bolig- og retailprojekter. Ledelsen forventer at en stigende andel af
koncernens projekter fremadrettet vil være boligprojekter idet koncernen ønsker
at udnytte de attraktive projektmuligheder inden for boligsegmentet.

Der er et stigende aktivitetsniveau inden for forretningsområdet development,
og der arbejdes med flere nye projektmuligheder inden for såvel retail- som
boligsegmentet.

Finansielle forhold

Netto rentebærende gæld udgør pr. 31. juli 2015 DKK 978,1 mio. mod DKK 1.000,4
mio. pr. 31. januar 2015.

Projektkreditter på DKK 495,9 mio. som pr. 31. januar 2015 har udløb inden
udgangen af januar 2016, er i første kvartal 2015/16 forlænget.

TK Development har en overordnet aftale med koncernens hovedbankforbindelse om
såvel drifts- som projektfinansiering. Engagementet der sædvanligvis
genforhandles årligt, er i første kvartal 2015/16 forlænget frem til 1. maj
2016.

Forventninger til 2015/16

Ledelsen forventer fortsat for regnskabsåret 2015/16 et positivt resultat før
skat, ekskl. afviklingsaktiviteter, i niveauet DKK 40 mio.

Timing og forløb for udfasning af afviklingsaktiviteterne er forbundet med
større usikkerhed. Afviklingsprocessen pågår, og der er risiko for yderligere
tab inden afviklingen er tilendebragt. Resultat før skat af
afviklingsaktiviteterne indgår derfor ikke i forventningerne.

De forventninger der er omtalt i denne delårsrapport, herunder forventninger
til indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder
hvilket kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne
påvirkes bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet Risikoforhold i koncernens
årsrapport 2014/15, herunder kan fremhæves vurderingen af værdiansættelsen af
koncernens projektportefølje som omtalt under Forretningsmæssige risici og
Risici i forbindelse med regnskabsaflæggelsen.

Spørgsmål til denne meddelelse kan rettes til Frede Clausen, adm. direktør,
tel. +45 8896 1010.

*) Korrigeret for skat indeholdt i Indtægter af kapitalandele i joint ventures.

DK_H1_Rapport_2015.pdf