Selskabsmeddelelse nr. 20/2015

Aalborg, Danmark, 2015-12-17 08:20 CET (GLOBE NEWSWIRE) --

Resumé:

TK Developments bestyrelse har fastlagt en række strategiske mål og tiltag frem
mod 2018. Disse skal resultere i, at TK Development bliver en rendyrket
developer-virksomhed, hvor målet er en attraktiv værdiskabelse for selskabets
aktionærer.

-- Det strategiske fokus for koncernen er fremadrettet development i Danmark,
Sverige og Polen. Egenkapitalafkastet fra dette område forventes at udgøre
15 – 20 % p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18.
-- Koncernens asset management-aktiviteter skal driftsmæssigt modnes og
optimeres med henblik på et salg inden for en 3-5-årig periode, og den
frigjorte egenkapitalbinding planlægges udloddet til aktionærerne.
-- Der vil fortsat være en kraftig fokusering på at nedbringe
grundbeholdningen væsentligt.
-- Den fremadrettede fokuserede strategi vil frem imod 2018 betyde løbende
reduktioner i koncernens kapacitetsomkostninger.

Som en del af strategien har ledelsen besluttet:

-- At igangsætte en salgsproces af de tjekkiske aktiviteter, og der nedskrives
DKK 35,0 mio. på de tjekkiske grunde til afdækning af risici ved salget.
-- At igangsætte den tredje ud af i alt fire faser af et større boligprojekt i
Polen. De aktuelle budgetforventninger medfører behov for, at der
nedskrives DKK 37,8 mio. på disse grunde, hvorefter værdien udgør DKK 189,1
mio. Grundene vil i takt med igangsætning af de to faser overgå til
projekter under opførelse. Hertil kommer nedskrivning af en anden polsk
grund med DKK 7,5 mio., hvor der aktuelt forhandles et delsalg af grunden.
-- At koncernen ikke længere vil rapportere særskilt på afviklingsaktiviteter,
og der foretages nedskrivninger med DKK 78,0 mio. til afdækning af de
særlige risici herpå.
-- At grunde og udviklingsprojekter i de lande, hvori koncernen på sigt ikke
ønsker at være aktiv, fremadrettet indgår i koncernens rapportering under
asset management.
-- At nedskrive goodwill og skatteaktiver med DKK 56,0 mio.

Resultatforhold:

-- Den hidtidige resultatforventning for 2015/16 af de fortsættende
aktiviteter før skat nedjusteres med DKK 140 mio. til nu at udgøre i
niveauet DKK -100 mio.
-- Der er realiseret et resultat af de hidtidige afviklingsaktiviteter for
perioden 1.-3. kvartal 2015/16 på DKK -84,8 mio., hvorefter rapporteringen
på dette segment ophører.
-- Der forventes et samlet koncernresultat i 2015/16 i niveauet DKK -190 mio.
før skat.
-- Der forventes et samlet koncernresultat i 2016/17 på DKK 10 - 30 mio. før
skat.

TK Development fastsætter nye strategiske mål og tiltag frem mod 2018, hvor
målet på sigt er en rendyrket developer-virksomhed med en attraktiv
værdiskabelse for selskabets aktionærer

Development

Det strategiske fokus for koncernen vil fremadrettet være development. Ledelsen
vurderer, at development fortsat vil kunne skabe en tilfredsstillende
indtjening, hvilket underbygges af de aktuelle markedsforhold i form af
grundpriser, byggepriser, lejeniveau og investorernes afkastkrav.

1. Den markedsmæssige fokusering indsnævres yderligere til fremadrettet at
være Danmark, Sverige og Polen.

-- På koncernens nuværende hovedmarkeder vurderes markeds- og
forretningspotentialet størst i Danmark og Sverige.

-- Den risikomæssige eksponering er aktuelt størst mod Polen, og fokus er at
nedbringe denne eksponering.

1. Det segmentmæssige fokus er shoppingcentre, retailparker og i stigende grad
boligprojekter, hvor der vil blive redegjort yderligere herfor sammen med
markedsforventninger i koncernens årsrapport 2015/16.

1. Egenkapitalafkastet fra dette forretningsområde forventes at udgøre 15 – 20
% p.a. før skat fra og med regnskabsåret 2017/18, og der vil fra
regnskabsåret 2016/17 blive foretaget en fordeling af
kapacitetsomkostninger til forretningsområderne development og asset
management.

1. Forretningsområdet har pr. 31.10.2015 en bogført aktivmasse på DKK 1.108,0
mio. og en allokeret egenkapital på DKK 656,2 mio.

Asset management

Koncernens asset management-aktiviteter omfatter driften af koncernens
færdigopførte ejendomme samt grunde og udviklingsprojekter på de markeder,
hvorpå koncernen ikke på sigt ønsker at være aktiv.

1. Den aktuelle nettoleje målt i forhold til bogført værdi af porteføljen af
færdigopførte ejendomme udgør 4,3 % p.a., hvilket ikke er
tilfredsstillende. Nettolejen forventes ved fuld udlejning at udgøre 6,2 %
p.a.

1. Aktiverne skal driftsmæssigt modnes og optimeres, og der vil blive
redegjort for de lagte planer i årsrapporten for 2015/16.

1. Målet er at sælge aktiverne inden for en 3-5-årig periode, og den frigjorte
egenkapitalbinding planlægges udloddet til aktionærerne.

1. Aktiviteten har pr. 31.10.2015 en bogført aktivmasse på DKK 1.611,5 mio. og
en allokeret egenkapital på DKK 582,0 mio.

Reduktion af kapitalbindinger i grunde

Koncernens nuværende egenkapitalbindinger i ikke-igangsatte projekter (grunde)
er betydelig og hindrende for en optimal kapitalallokering og skabelsen af et
tilfredsstillende afkast. Der vil således fortsat være en kraftig fokusering på
at nedbringe grundbeholdningen væsentligt.

1. Koncernens aktiviteter i Tjekkiet søges solgt, jf. også ovenstående
beskrivelse af den geografiske fokusering. Der er en risiko forbundet med
projekternes salg, og der tages højde herfor med en nedskrivning af grunde
i Tjekkiet med samlet DKK 35,0 mio. De tjekkiske aktiver vil med virkning
fra 31.10.2015 blive overført til asset management. Afviklingen af de
tjekkiske aktiviteter vil medføre en besparelse i kapacitetsomkostningerne
på minimum DKK 8,0 mio. p.a., svarende til ca. 10 % af koncernens
kapacitetsomkostninger.

1. Boligprojektet i Bielany i Polen igangsættes med den tredje ud af i alt
fire faser til foråret 2016. Projektet er besluttet omprojekteret til
mindre enheder som følge af større efterspørgsel efter denne type. Det
indebærer samtidig, at det samlede projekt indeholder et færre antal m2.
Derudover er salgspriserne pr. m2 lidt lavere end tidligere forventet. De
aktuelle budgetforventninger medfører således behov for en nedskrivning af
grundværdierne i projektet med samlet DKK 37,8 mio. til DKK 189,1 mio. pr.
31.10.2015. Grundene vil i takt med igangsætning af projektets to faser
overgå til projekter under opførelse, og blandt de ikke-igangsatte
projekter (grunde) udgør disse grundarealer koncernens største enkeltaktiv.

1. En anden af de polske grunde er nedskrevet med DKK 7,5 mio., hvor der
aktuelt forhandles et delsalg af grunden til en investor.

Ophør af afviklingsaktiviteter

Begrebet ”afviklingsaktiviteter” udgår med virkning fra 31.10.2015. Ledelsen
har løbende markeret en større risiko knyttet til timing og forløb for
afvikling af disse aktiviteter, og det er besluttet at foretage en nedskrivning
med DKK 78,0 mio. til afdækning af disse særlige risici. Aktivsummen udgør
efter nedskrivninger DKK 165,8 mio., og aktiviteterne vurderes herefter at være
forbundet med en sædvanlig risikoprofil. Der rapporteres driftsmæssigt på
afviklingsaktiviteter for perioden 1. – 3. kvartal 2015/16, og aktiverne
overgår med virkning fra 31.10.2015 til asset management.

Øvrige forhold

Den fremadrettede fokuserede strategi vil frem imod 2018 betyde løbende
reduktioner i koncernens kapacitetsomkostninger.

Med baggrund i den trufne beslutning omkring de tjekkiske aktiviteter og en
forventet lav indtjening i de polske aktiviteter de nærmeste år har ledelsen
besluttet, at goodwill-beløb på DKK 33,3 mio. knyttet til de centraleuropæiske
aktiviteter nedskrives til DKK 0. Herefter er der ikke bogført goodwill i
koncernen. Det er ligeledes besluttet, at bogførte skatteaktiver på DKK 22,7
mio. knyttet til de centraleuropiske aktiviteter udgiftsføres fuldt ud.
Koncernens resterende bogførte skatteaktiv er herefter alene relateret til de
danske aktiviteter.

Opnåede resultater og resultatforventninger

Ovenstående forhold er alle indarbejdet i koncernens delårsrapport for 1.-3.
kvartal 2015/16, der offentliggøres senere dags dato.

Koncernens resultat for perioden 01.02. – 31.10.2015 udgør DKK -180,7 mio. før
skat og DKK -212,1 mio. efter skat. Koncernens egenkapital udgør pr. 31.10.2015
DKK 1.301,1 mio. ud af en balance på DKK 2.811,2 mio., svarende til en
soliditet på 46,3 %.

På baggrund af de beskrevne tiltag nedjusteres den hidtidige
resultatforventning for 2015/16 af de fortsættende aktiviteter før skat med DKK
140 mio. til nu at udgøre i niveauet DKK -100 mio. I denne resultatforventning
indgår nedskrivning på grunde i Polen og Tjekkiet med DKK 80,3 mio.,
nedskrivning af goodwill med DKK 33,3 mio. samt en periodeforskydning på DKK
19,2 mio. af de budgetterede indtægter i regnskabsåret 2015/16 til nu at finde
sted i 2016/17.

Der er realiseret et resultat af de hidtidige afviklingsaktiviteter for
perioden 1.-3. kvartal 2015/16 på DKK -84,8 mio. før skat, hvor nedskrivninger
på de omtalte DKK 78,0 mio. er indeholdt, og hvorefter rapporteringen på disse
aktiviteter ophører.

Resultatforventninger vil fremover blive udmeldt baseret på det samlede
koncernresultat før skat.

Der forventes for regnskabsåret 2015/16 et samlet koncernresultat i niveauet
DKK -190 mio. før skat.

Koncernens resultater påvirkes af timingen af gennemførte projektsalg og
-overdragelser, og med de kendte aktiviteter for 2016/17 forventes for dette
regnskabsår et resultat på DKK 10 - 30 mio. før skat.

De forventninger der er omtalt i denne meddelelse, herunder forventninger til
indtjeningen, er i sagens natur forbundet med risici og usikkerheder hvilket
kan medføre afvigelser i forhold til det forventede. Forventningerne påvirkes
bl.a. af faktorer som nævnt i afsnittet ”Risikoforhold” i koncernens årsrapport
2014/15.


TK Development A/S

Niels Roth, bestyrelsesformand

Frede Clausen, adm. direktør


Yderligere oplysninger:

Adm. direktør Frede Clausen, tel. +45 8896 1010.

Nr_20_Strategisk_fokus_2018_.pdf