Jeg er begyndt at købe tyske ejendomsaktier,LEG, Aroundtown og Grand City Propeties, de fylder efterhånden 25% af porteføljen, de bliver handlet til en I/V på omkring o,6o hvilket kan syntes foruroligende billigt, men kan ikke se nogen logisk forklaring på den lave kurs, Thorleif Jackson har været lun på dem i flere år, og de er faldet kraftigt siden han startede med anbefalingerne, jeg syntes mange ting taler for de skal stige kraftigt, der er boligmangel i Tyskland, ejendomsvurderingerne er i bund, men på vej op, renten er stabil eller faldende, Tyskland har lige besluttet at bruge et kæmpe beløb på alt fra militær til infrastruktur, jeg har lyst til at øge yderligere, men vil gerne høre om der er noget jeg har overset.
Jeg tillod at kopiere dit gode indlæg ind i ChatGPT:
1. Gæld og refinansieringsrisiko
De tyske ejendomsselskaber er meget højt gearede (ofte med LTV på 40-50 %, nogle endnu højere).
Det betyder:
• En stor del af porteføljen er finansieret med lån, som snart skal refinansieres til væsentligt højere renter end for nogle år siden.
• Selvom renterne er "stabile eller faldende", er de stadig langt over niveauet i 2021, og det presser både cashflow og værdiansættelser.
• Mange selskaber har obligationsgæld på kapitalmarkedet, ikke kun banklån, og markedet kræver i øjeblikket høje risikopræmier for ejendomsobligationer.
Konsekvens:
Lav kurs kan afspejle markedets tvivl om, hvorvidt selskaberne kan opretholde udbytte og gældsservicering uden kapitaludvidelser eller nødsalg.
⸻
2. Bogførte værdier og værdiansættelse
Når du ser en I/V (indre værdi) på 0,60, kan det virke ekstremt billigt.
Men:
• Ejendommene er vurderet til markedsværdi ("fair value") på baggrund af diskonterede cashflows - baseret på vurderingsrenter (cap rates), som ofte ikke er justeret nok op til at afspejle det nye renteniveau.
• Hvis vurderingsrenterne stiger fra fx 3 % til 4 %, falder ejendomsværdierne voldsomt - ofte 20-25 %.
• Mange analytikere mener, at de bogførte værdier stadig er for høje, så I/V = 0,60 kan reelt være tættere på "fair value".
⸻
3. Regulering og lejeindtægter
• Tyskland har strenge huslejereguleringer, især i byer som Berlin, Hamburg og München.
• Det betyder, at indtjeningen kun stiger langsomt, selv i et marked med boligmangel.
• Samtidig stiger vedligeholdelsesomkostninger, energikrav (ESG), og skatter.
• Det er altså svært for selskaberne at "arbejde sig ud" af lavere værdiansættelser gennem vækst.
⸻
4. Kapitalstruktur og selskabsstyring
• Selskaber som Aroundtown og Grand City Properties har komplekse koncernstrukturer, hvor samme ejerkreds kontrollerer begge selskaber.
• Det har givet anledning til tillidsproblemer hos institutionelle investorer omkring transparens, governance og værdiansættelser af interne handler.
• Det kan forklare en del af rabatten i forhold til fx LEG, som anses som "renere".
⸻
5. Makroforhold i Tyskland
Selvom du har ret i, at Tyskland investerer massivt i infrastruktur og forsvar, er:
• økonomien generelt svag, med lav vækst og presset industriproduktion,
• politisk usikkerhed omkring boligregulering og klima-krav stigende,
• og nettoindvandring (som tidligere drev efterspørgslen efter boliger) er usikker pga. politiske stramninger.
Boligmangel er reel, men den løser ikke selskabernes finansielle udfordringer.
⸻
Samlet vurdering
Du overser ikke noget fundamentalt, men markedet prissætter:
• Gældsrisiko + refinansieringsusikkerhed
• Potentielle yderligere nedskrivninger af ejendomme
• Lav vækst i lejeindtægter
• Tvivl om governance
Derfor handler de med høj rabat - ikke kun pga. markedsirrationalitet.
1. Gæld og refinansieringsrisiko
De tyske ejendomsselskaber er meget højt gearede (ofte med LTV på 40-50 %, nogle endnu højere).
Det betyder:
• En stor del af porteføljen er finansieret med lån, som snart skal refinansieres til væsentligt højere renter end for nogle år siden.
• Selvom renterne er "stabile eller faldende", er de stadig langt over niveauet i 2021, og det presser både cashflow og værdiansættelser.
• Mange selskaber har obligationsgæld på kapitalmarkedet, ikke kun banklån, og markedet kræver i øjeblikket høje risikopræmier for ejendomsobligationer.
Konsekvens:
Lav kurs kan afspejle markedets tvivl om, hvorvidt selskaberne kan opretholde udbytte og gældsservicering uden kapitaludvidelser eller nødsalg.
⸻
2. Bogførte værdier og værdiansættelse
Når du ser en I/V (indre værdi) på 0,60, kan det virke ekstremt billigt.
Men:
• Ejendommene er vurderet til markedsværdi ("fair value") på baggrund af diskonterede cashflows - baseret på vurderingsrenter (cap rates), som ofte ikke er justeret nok op til at afspejle det nye renteniveau.
• Hvis vurderingsrenterne stiger fra fx 3 % til 4 %, falder ejendomsværdierne voldsomt - ofte 20-25 %.
• Mange analytikere mener, at de bogførte værdier stadig er for høje, så I/V = 0,60 kan reelt være tættere på "fair value".
⸻
3. Regulering og lejeindtægter
• Tyskland har strenge huslejereguleringer, især i byer som Berlin, Hamburg og München.
• Det betyder, at indtjeningen kun stiger langsomt, selv i et marked med boligmangel.
• Samtidig stiger vedligeholdelsesomkostninger, energikrav (ESG), og skatter.
• Det er altså svært for selskaberne at "arbejde sig ud" af lavere værdiansættelser gennem vækst.
⸻
4. Kapitalstruktur og selskabsstyring
• Selskaber som Aroundtown og Grand City Properties har komplekse koncernstrukturer, hvor samme ejerkreds kontrollerer begge selskaber.
• Det har givet anledning til tillidsproblemer hos institutionelle investorer omkring transparens, governance og værdiansættelser af interne handler.
• Det kan forklare en del af rabatten i forhold til fx LEG, som anses som "renere".
⸻
5. Makroforhold i Tyskland
Selvom du har ret i, at Tyskland investerer massivt i infrastruktur og forsvar, er:
• økonomien generelt svag, med lav vækst og presset industriproduktion,
• politisk usikkerhed omkring boligregulering og klima-krav stigende,
• og nettoindvandring (som tidligere drev efterspørgslen efter boliger) er usikker pga. politiske stramninger.
Boligmangel er reel, men den løser ikke selskabernes finansielle udfordringer.
⸻
Samlet vurdering
Du overser ikke noget fundamentalt, men markedet prissætter:
• Gældsrisiko + refinansieringsusikkerhed
• Potentielle yderligere nedskrivninger af ejendomme
• Lav vækst i lejeindtægter
• Tvivl om governance
Derfor handler de med høj rabat - ikke kun pga. markedsirrationalitet.
5/10 2025 21:16 jfjf 0
128726 Tak for det, spændende input, men ikke noget foruroligende, eller ukendt, i mine øjne.
