Tjah, måske kommer det ikke som en overraskelse for jer andre.. men jeg ramlede altså hovedet ind i "finanskrisen" der jo ellers var afblæst, denne fredag.
Egentlig en banal historie om en lystejendom, der for 1 år siden handledes i "ren" handel for 4,5 m. Den er nu udbudt igen, frasolgt jord for 950000 kr. (men fortsat med jord nok til at være en god lystejendom).
Nu kan i jo gætte på hvad den er udbudt til, men det er egentlig ikke pointen i det følgende. Jeg bød under den udbudte pris.. godt under... og opnåede en "aftale" mht. pris og overdragelse der var særdeles favorabel. Vi er nede omkring 1/3 af handelsprisen for 1 år siden. Så jeg ringer til Ny-Kredit.. beskriver det og vil høre hvordan vi griber handelen an!
Krydsforhør!!! Rådighedsbeløb, "er det realistisk?", og ikke nok med det! Du skal kun forvente at få 60% af HANDELSPRISEN financieret.. resten må du overtale banken til!
Ok.. Måske svarer det til at ville låne hele beløbet til køb af 200 APM aktier med henvisning til at APM jo nylig kostede 70 k stykket.. Men af samtalen fremgik det tydeligt, at Ny-Kredit først forventer en tangering af sidste års handelspriser.. i løbet af en "cykel" , dvs. om 20 år!
Og så er det jeg overvejer at vente lidt endnu med mit bud.. der er åbentbart langt til bunden i mange markedssegmenter.. og iøvrigt var Alle medarbejdere I Ny-Kredit instrueret i ikke IKKE at fravige handelspriser i vurdering og re-vurdering af ejendomme med 2 undtagelser: 1) handel på tvangsauktion og 2) familieoverdragelse af ejendomme!
VELBEKOMME!
Aktietag er "tilfældigt" valgt.. Mange banker har jo financieret fiktive skorstensrør i denne omgang!
Egentlig en banal historie om en lystejendom, der for 1 år siden handledes i "ren" handel for 4,5 m. Den er nu udbudt igen, frasolgt jord for 950000 kr. (men fortsat med jord nok til at være en god lystejendom).
Nu kan i jo gætte på hvad den er udbudt til, men det er egentlig ikke pointen i det følgende. Jeg bød under den udbudte pris.. godt under... og opnåede en "aftale" mht. pris og overdragelse der var særdeles favorabel. Vi er nede omkring 1/3 af handelsprisen for 1 år siden. Så jeg ringer til Ny-Kredit.. beskriver det og vil høre hvordan vi griber handelen an!
Krydsforhør!!! Rådighedsbeløb, "er det realistisk?", og ikke nok med det! Du skal kun forvente at få 60% af HANDELSPRISEN financieret.. resten må du overtale banken til!
Ok.. Måske svarer det til at ville låne hele beløbet til køb af 200 APM aktier med henvisning til at APM jo nylig kostede 70 k stykket.. Men af samtalen fremgik det tydeligt, at Ny-Kredit først forventer en tangering af sidste års handelspriser.. i løbet af en "cykel" , dvs. om 20 år!
Og så er det jeg overvejer at vente lidt endnu med mit bud.. der er åbentbart langt til bunden i mange markedssegmenter.. og iøvrigt var Alle medarbejdere I Ny-Kredit instrueret i ikke IKKE at fravige handelspriser i vurdering og re-vurdering af ejendomme med 2 undtagelser: 1) handel på tvangsauktion og 2) familieoverdragelse af ejendomme!
VELBEKOMME!
Aktietag er "tilfældigt" valgt.. Mange banker har jo financieret fiktive skorstensrør i denne omgang!
22/1 2010 16:48 2
24820 Jeg har netop med succes opnået et ekstra lån i mine lejlighed i københavn. Den ligger ret godt.
Vilkårene er: Deres ejendomsmodel giver 15% under den offentlige vurdering, som de så vil belåne 80% af. Og det er ren standard og ja er ellers nok en god kunde med godt potentiale. Og selv efter denne model sendte de en meget flink valuar. Så mon ikke det er en meget god rette snor for hvad man skal byde for københavnske lejligheder?
Vilkårene er: Deres ejendomsmodel giver 15% under den offentlige vurdering, som de så vil belåne 80% af. Og det er ren standard og ja er ellers nok en god kunde med godt potentiale. Og selv efter denne model sendte de en meget flink valuar. Så mon ikke det er en meget god rette snor for hvad man skal byde for københavnske lejligheder?
23/1 2010 17:59 oneofakind 224840 I dag har jeg besigtiget en ejendom, der har været udbudt til salg i snart et år!
For et år siden blev ejendommen handlet til 4,5 m, så frastykkedes 9 ha, og ejendommen vurderedes, grundet finanskrisen sidste sommer til nu at skulle koste 2 m. (dyre ha, der der blev stykket fra!).
Eftersom ejendommen ikke kunne sælges.. er der nu interesse i at indhente bud!
Altså Jeg byder 1,5 for en ejendom der nu mangler 9 ha, men ellers er attraktivt beliggende, med gæstebolig svarende til 2 værelses, 3 ny-istandsatte hestebokse, og fortsat jordtilliggende i absolut topklasse.. Og hvis ellers mine betingelser opfyldes.. kan man vel konkludere, at jeg på 1 år har "sparet" 2 m som minimum!
Mht. jordpriser.. er prisen på dyrkningsjord faldet fra toppunktet der lå omkring 350 k / ha, til nu.. omkring 200 k / ha!
Og spådommene går imod de 150 k / ha, før faldet er overstået.. selv Hollænderne holder sig tilbage!
Og denne "jordboble" er blot forsinket i forhold til "boligboblen", "sommerhusboblen" og "lejlighedsboblen".
Tror der går 5 år før niveauerne bliver i "niveau".. og indtil da..
Lad endelig være med at byde mere end i har råd til at tabe.. for "friværdi" er fiktiv, kreditforeningerne belåner kun handelssummen.. ofte med 60-70% og bankerne er nærige med boliglån!
Cash rules!
mvh.
For et år siden blev ejendommen handlet til 4,5 m, så frastykkedes 9 ha, og ejendommen vurderedes, grundet finanskrisen sidste sommer til nu at skulle koste 2 m. (dyre ha, der der blev stykket fra!).
Eftersom ejendommen ikke kunne sælges.. er der nu interesse i at indhente bud!
Altså Jeg byder 1,5 for en ejendom der nu mangler 9 ha, men ellers er attraktivt beliggende, med gæstebolig svarende til 2 værelses, 3 ny-istandsatte hestebokse, og fortsat jordtilliggende i absolut topklasse.. Og hvis ellers mine betingelser opfyldes.. kan man vel konkludere, at jeg på 1 år har "sparet" 2 m som minimum!
Mht. jordpriser.. er prisen på dyrkningsjord faldet fra toppunktet der lå omkring 350 k / ha, til nu.. omkring 200 k / ha!
Og spådommene går imod de 150 k / ha, før faldet er overstået.. selv Hollænderne holder sig tilbage!
Og denne "jordboble" er blot forsinket i forhold til "boligboblen", "sommerhusboblen" og "lejlighedsboblen".
Tror der går 5 år før niveauerne bliver i "niveau".. og indtil da..
Lad endelig være med at byde mere end i har råd til at tabe.. for "friværdi" er fiktiv, kreditforeningerne belåner kun handelssummen.. ofte med 60-70% og bankerne er nærige med boliglån!
Cash rules!
mvh.
Marked for financering af erhvervsejendomme er fastfrosset.
Som du måske husker fortalte jeg selv om en "case" på EI, hvor jeg fik totalt afslag på financering af en næsten ubelånt ejendom.
Der var flere indlæg om, at det ikke kunne passe og at jeg måtte fortie noget. Folk troede simpelthen ikke på det.
Heldigvis er de ikke lige så bange for at låne ud til privatboliger, men alså, lige så snart det lugter af erhvervsejendomme så løber de skrigende væk.
Spørgsmålet er, om realkreditten ikke er i en mere skrøbelig situation end de har lyst til at fortælle offentligt.
Det indtryk kan man godt få, især p.g.a. deres underliggende financering med SDO lån, hvor der netop i dårlige tider skal stilles yderligere garantier fra långiveren.
Ikke en særlig heldig kombination, som jo også blev "opfundet" da alt kun kunne stige.
Som du måske husker fortalte jeg selv om en "case" på EI, hvor jeg fik totalt afslag på financering af en næsten ubelånt ejendom.
Der var flere indlæg om, at det ikke kunne passe og at jeg måtte fortie noget. Folk troede simpelthen ikke på det.
Heldigvis er de ikke lige så bange for at låne ud til privatboliger, men alså, lige så snart det lugter af erhvervsejendomme så løber de skrigende væk.
Spørgsmålet er, om realkreditten ikke er i en mere skrøbelig situation end de har lyst til at fortælle offentligt.
Det indtryk kan man godt få, især p.g.a. deres underliggende financering med SDO lån, hvor der netop i dårlige tider skal stilles yderligere garantier fra långiveren.
Ikke en særlig heldig kombination, som jo også blev "opfundet" da alt kun kunne stige.
