Click
Chat
 
Du kan vedhæfte PDF, JPG, PNG, DOC(X), XLS(X) og TXT-filer. Klik på ikonet, vælg fil og vent til upload er færdig før du indsender eller uploader endnu en fil.
60
Vedhæft Send
Historik

Vælg chat via ovenstående menu
Luk reklame

DANMARKS STØRSTE INVESTORSITE MED DEBAT, CHAT OG NYHEDER
Q&A med Genmab A/S, 27 November Kl. 16:00 Læs mere her

Emissionen i Tower Group


26352 Stinker 25/2 2010 12:35
Oversigt

For dem der måtte lure på emissionen i Tower Group er her prospektet samt det tillægsprospekt, som er udarbejdet på grundlag af halvårsrapporten og de nye oplysninger som den indeholdt.
http://www.towergroup.dk/Dokumenter/PDF/selskabsmedde..
http://www.towergroup.dk/Dokumenter/PDF/2010_02_12_ti..

Der er nogle ikke uinteressante uklarheder omkring den nu forhenværende COO (og tidl CEO) Jan Procida. Han er "stoppet" som det kortfattet siges, og tilsyneladende er der tilmed uklarhed om, hvor mange aktier han (efter salg) ejer i selskabet.
Hvad der gemmer sig bag disse forhold er sikkert ikke kønt, men det er nok kun positivt, at han er væk. Det lyder til at have været en røverbule, hvilket vist også er hvad, der mellem linierne tilkendegives i den seneste tråd om Skælskør Bank.

Bortset fra den tryghed, som måtte kunne findes i en ny hovedaktionær (BXR), der kommer til at eje mere end 50% af selskabet, er det interessante for mig primært, at aktien efter emissionen vil have en indre værdi på 5-6kr, samt at man via tegningsretterne fortsat kan komme ind med en rabat på ca 25% i forhold til moderaktien. Det lugter lidt af en mulig hurtig forjeneste og i værste fald en aktie, som det - i modsætning til andre emissioner på nynoteringer på det seneste - nok kan betale sig at holde.

Hvis Coller kan slippe fri af sin dødlignende teenage-træthed kan man måske lokke ham til at udbrede sig lidt om værdiansættelser, tomgangsprocenter mv?



25/2 2010 14:25 Stinker 026358



Referatet fra den ektraordinære GF, hvor kapitaludvidelsen vedtoges, indeholder en udemærket oversigt over hele rekonstruktionen (nedskrivning af aktiekapital, annullering af egne aktier, gældskonvertering samt emission)samt den efterfølgende ejerstruktur.
https://newsclient.omxgroup.com/cdsPublic/viewDisclos..



25/2 2010 14:52 collersteen 226359



Takker, jeg sidder lige og kigger lidt på tomgangstal. Jeg skal ellers love for, at de er heftige på flere af ejendommene i porteføljen i Tower. Men tomgangsprocenter helt op i nærheden af 30% lyder jo helt abnormt, men det virker nu også som der har været godt gang i forvaltningssvingdøren. Jeg havde gerne set at tomgangsspørgsmålet var adresseret lidt mere indgående i prospektet og/eller i halvårsregnskabet.
Men der ligger uden tvivl lidt potentiale der, for med lejer i 4-5 eur pr. m2 per måned er det jo ikke penthouselejligheder med stor konkunkturafhængighed og smal målgruppe. I hvert fald siger min logik mig at nedsiden er væsentlig mindre på små billige (skod?)-lejligheder end på en portefølje af nye dyre lejligheder.
Man skal så selvfølgelig have et øje på evt. vedligeholdelses-, renoveringsomk, m.v.


Lidt fra konkurrenterne: (der er jo faktisk en pæn sjat børsnoterede ejd.selskaber i DK med helt/delvis fokus på tyskland)

Victoria Properties, som har ejendomme i Tyskland for lige 1-2mia kr i Tyskland (men en større andel af erhverv), ligger omkring 5-6% ifølge deres seneste 9mdr regnskab. De har ejendomme primært i Berlin, Hamburg og Frankfurt.
I 9mdr regnskabet kunne jeg desværre heller ikke finde fuldt segmenterede tal, således at man kan rense tallene for Frankfurt og Hamburg ejendomme som lige umiddelbart lyder som lidt mere upscale og eftertragtede områder end Ruhr-distriktet.

Berlin III og Berlin IV (som vi tidligere har kendt som Griffin Berlin III hhv IV) ligger ifølge min hukommelse omkring 6-8%. De kommer med regnskab i morgen, så der får vi nok helt opdaterede tal.

Investea German High Street 2 består som navnet antyder af prime location strøgejendomme i større tyske byer, så jeg tror ikke de er relevante at sammenligne med. Jeg kunne iøvrigt heller ikke finde tomgangstal i 9mdr regnskabet.

I'll be back med lidt mere mundgas efter middagsluren, Boogie TV, Bacardi Breezers, og Paradise Hotel...



25/2 2010 21:06 Fiskemanden 126382



Angående evt investering i emission i Tower gr.!

Selv om den lidt mistænkelige pengebrænder Jan Procida nu tilsyneladende er ude af billedet,findes skyggerne der stadig !
Ved en gennemgang af prospektet bør man også kigge på hvorfor de har været nødsaget til at omkonvertere obligationer og gæld til aktier ?
Tidligere indstilling af rentebetalinger?
Samtidig med en ny hovedejer og en nyemission skal skaffe nyt kapital.
Ved en gennemgang af tidligere regnskaber ser man tydeligt at alt for mange ejendomme står tomme,uden at give indtægter samt at der er et kæmpe efterslæb i vedligeholdelse!?
Egenkapital og gæld er brændt af uden at skabe værdi,kun til administration og tilsyn, uden vedligehold,derfor den nu bundløse gældssituation,som de befinder sig i.
Udvandningen er katastrofal,at bare kigge på kurs/indre værdi uden at betragte afbrændningen af penge i nærmeste fremtid, giver ikke en retfærdig værdigengivelse,da de klart har meldt ud at nye penge skal bruges til istandsættelse inden nye lejemål kan forventes, i en tvivlsom fremtid?

Trods en nu nedbragt gældssituation, tak være rekonstruktionen er der så mange tidligere kreditorer som nu er tvunget ind i et forhold som "ufrivillige storaktionærer" og de skal alle dele på "kagen"(småkager bliver det nok).....
der er visserlig en oplyst ejendomspark på angiveligt ca 4,2 miljarder.kr
Men er det troværdigt ?
Tidligere udmeldinger har ikke opbygget nogen større tillid?
En ny stærk storaktionær er ikke nok for min del, til at se det som en interessant investering.

med en NE kurs på 1,65 kr og stor udvandning, fortsat kun udgifter til vedligehold og administration ,ringe mulighed for frasalg af tvivlsomme ejendomme i en svær markedssituation,ligner det ikke en turnaround NE..
men en katastrofe NE for at få nye penge at brænde af.
At mange af investererne fra tidligere har accepteret rekonstruktionen er nok ikke fordi de tror på firmaets ide og muligheder ,mere fordi de ikke kan tåle at ta en yderligere kæmpeafskrivning alt. tab ved konkurs!

At gå ind i et firma, som kun bruger andres penge uden værdiskapelse,er muligt i biotek ,da man altid har drømmene om noget godt,men som her, at bare udnytte andres manglende indsikt i ejendomsmarkedet er ikke min smag!
Som jag ser det har de ved hjælp af alt for velvillige kreditorer investeret på et tidspunkt, da ejendommene var alt for opskruede i pris og tidshorisonten er alt,alt for lang ,inden en vendning kommer og deraf følgende værdistigning, som kan berettige en rimelig værdiansættelse af et firma som Tower gr.
Jeg ser det som mere sandsynligt at den nye storejer går efter en total overtagelse af ejendomme og tab og kører det videre i eget regi med egen forvaltning ,gennem at købe op hele firmaet til en spotpris.
De andre investorer har snart ingen interesse for at følge med længere da udsigten til fremtidig gevinst virker langt borte og det da måske er bedre at få en lille smule tilbage nu,når alt ikke er tabt?

V.h. Fiskemanden



25/2 2010 22:42 Fiskemanden 026390



Hov! Det var selvfølgelig 1,69kr i NE!

Tomgangsprocenten er jo ikke 30 %,men ca 9-12% men alligevel usikker og alt for høj i et usikkert marked med enorm arbejdsløshed(i de dele af Berlin der hovedparten af ejendommene ligger er den p.t. ca.16%
og det skaber usikkerhed om fremtidig udlejning i et allerede svagt område !

Ser man på rabatten i forhold til tidligere kurs er den svær at bedømme:
oprindelig ca.7,7 milj noterede aktier
ca.69 milj. unoterede (omkonverterede)aktier

+ ca 96 milj. nye aktier
Værdien i selskabet er altså ikke nævneværdig forøget,fordelt på, fra fornylig under 3 milj. aktier(der har jo været en tidligere NE) til nuværende/kommende 173 miljoner aktier...
Ejendomsvurderingen er den samme,men indtægterne falder!
Visserlig er 2.dreprioritetsgæld til størstedel væk men 1.ste prior.gæld skal dog betales trods rentebetalingsstop.
Det ventede overskud dengang ,som gav en kurs på 120,- er nu udvandet ca 60 gange !!!..???Altså er en kurs på 2kr eller under ikke urimelig ... :-(
Nytilførsel af kapital ca. 162 milj kr brutto minus omk. max 150 milj.?
indtægter lige nu fra udlejning ca 300 milj d.kr.
Med de udgifter koncernen hidtils har haft,trods 3-årigt udskud af tyske kreditbetalninger,ser det i mine øjne sort ud med risiko for øget tomgangsprocent grundet nuværende markedssituation.
Selv om det ike er penthouse lejemål er der alligevel behov for indkomst for at kunde betale leje!
Siden de kraftige og dyre ejendomskøb for ca 2.3 miljarder 2008 har økonomien været uerhørt belastet,med dermed følgende katastrofesituation for kreditgivere .
Jeg ser ingen lyspunkter i prospektet!



25/2 2010 22:49 Fiskemanden 026392



Coller!
jeg tog ligr et ekstra nøje kig på tomgangen og den er jo visserlig visse steder rundt 30% !
Dog rundt 9-13% i de større ejendomme,gennemsnit 12% det er alligevel uhyggeligt!
V.h. Fiskemanden



25/2 2010 23:14 Stinker 026393



Gode input Fiskemand. Dog kan jeg ikke følge dine betragtninger vedr udvandingen.

Før rekonstruktionen og udstedelsen af 96 mio nye aktier var der 7,6 mio aktier á 1,50 kr (efter nedskrivning af aktiekapital nom 80 til 12mio og annullering af egne aktier nom 0,5mio)

Som en del af rekonstruktionen er gæld 100 mio eftergivet og gæld for 650 mio konverteret til 69 mio aktier (dvs 9kr pr stk).
Sidstnævnte kan vel ikke karakteriseres som en udvanding, idet resultatet er at den indre værdi pr aktie hermed stiger.



26/2 2010 08:12 Fiskemanden 026401



Ok Stinker !
Det er rigtigt at den såkaldte indre værdi teknisk er sikret,men realistisk ser situationen ud sådan her :
Værdiberegningen på ejendomme er den korrekt?
Der er givet dispensation fra tilbudspligten,da BXR ejer ca 57,4 % aktier (kan variere afhængig af NE udfaldet)!
Pengene fra NE skal gå til lønninger og eftersat vedligehold..
Trods sænkte udgifter til renter er driften stadig for dyr i forhold til indtægter!
Tidligere tilførte penge er brændt af i et uerhørt tempo,uden værdiskabelse
Værdien i aktien skal ikke ligge i indre værdi om ikke de går konkurs,men i værdiskabelse for aktionærerne og der har de fejlet stort siden overtagelsen af SIS 2006!

Nåh skal løbe ,ar jo et arbejde at passe,mere om et senere

v.h. Fiskemanden



3/3 2010 13:33 collersteen 026642



Hej Fiskemanden.

Tak for dine indlæg med gode vinkler på sagen.
Jeg ville egentlig gerne gå lidt mere i dybden med nogle af tingene, men for at være helt ærlig, så har jeg kun taget en så lille position i aktien så jeg vil hellere prioritere lidt anderledes pt.

Vi kan dog i hvert fald blive enige om at Tower ikke er en guldrandet forretning, men på den anden side kan selv møj også blive for billigt - i hvert fald på det korte sigt.

På det lidt længere sigt ville jeg sætte jeg min tillid til at ex-codan direktøren får lidt styr på det og driften kan blive optimeret på et eller andet plan og tomgangen nedbragt.

Og ja, det er i høj grad diskutabelt om den reelle indre værdi er tilstede, men jeg tror, at man skal se bankernes move som et tegn på at de godt ved at i en tvangssalgssituation ville 1.prioriteten styre det hele og bankerne ville få en lang næse og blive nødsaget til at straksafskrive alle deres lån. Altså de danske banker på 2.prioriteten. Nu sidder de tilbage med lidt og har også stadig nogle lån, som de nok ikke behøver nedskrive 100%.

Når alt det så er sagt vil jeg heller ikke lægge skjul på at det også er spekulativt og ligger der en pæn gevinst når de nye aktier kan handles, vil jeg nok også være den første til at sælge nogle af aktierne igen.

mvh
collersteen



26/2 2010 12:00 Stinker 026422



Mht handelen og udnyttelsen af tegningsretter kan jeg forstå på Fillandkill, at Nordnet anfører, at seneste frist for udnyttelsen er idag, uanset det i dag blot er sidste handelsdag, mens tegningsperioden først udløber onsdag d. 3.

Til dem der måtte være interesserede kan jeg oplyse at Danske Bank netop har bekræftet over for mig, at jeg der kan tegne til og med onsdag, hvorfor de berørte måske med fordel kan kontakte Nordnet, dersom tiden ønskes set an.

Det er iøvrigt på nuværende tidspunkt handlet 8,2 mio retter idag, mens der ialt er udstedt ca 35mio.



26/2 2010 21:29 Fiskemanden 126457




Vedrørende forholdet: tegningsretter ,nye aktier,rabat,indre værdi,rekonstruktion,aktier til 9kr stk,beregning af evt kommende værdi/aktiekurs har jeg følgende funderinger:

Hvad har det for betydelse for værdien i firmaet, at 750 milj.kr er eftergivet/omkonverteret plus 150 milj. NE, total ca.900 milj.kr tilført værdi...
Om den indre værdi angivelse i forhold til udspædningen skulle give en antydning af virkelige værdier i firmaet,må ansvarlige for prospektet have snorksovet i beregningene da de tilbyder hovedparten(ca57%)af firmaets værdi til en ny storejer for den nette sum af ca 150 milj.kr....?
Altså BXR får lov at købe denne værdi for aktier (knapt 90 milj.stk)a 1,69kr stk
Om nu der rimeligvis lå en bedre vurdering bag, skulle vel ikke de andre fordringsejere slippe deres tegningsretter til en ny storejer uden selv ønske at skyde yderligere kapital til med forventning om en rimelig tilbagebetalning indenfor rimelig tid??
Når dette nu ikke er tilfældet, er det vel fordi at ingen mener at værdien er så høj ,som den indre værdi skulle antyde,helt enkelt fordi at værdiskabelsen er for ringe!

At bruge indre værdi som målestok for evt kursfastsættelse er en meget svingende og usikker faktor!
Da jeg er Biotek freak kan jeg jo bare citere Buus Lassen fra neuro Search
tilbage til IT-kraschen 2001-2002 :
Om jeg skulle tjene mine aktionærer nu når kursen ligger under indre værdi,burde jeg stykke ud firmaet,fyre alle ansatte og dele ud overskuddet til aktionærerne, så var det en god forretning,men det her er lige så galt som når tossede analytikere værdisætter en evt fremtidig gevinst på et produkt som endnu ikke har nået markedet med en vurdering på et P/E tal på 20 på denne usikre gevinst!!! Dette giver en værdi på firmaet på over 5 miljarder!? Dette kan vi jo slet ikke leve op til!
Nej jeg arbejder ikke for aktiekursen men for udvikling og fremtidig værdiskabelse og derfor er vores firma ikke til salg !! Citat slut....
Altså:den indre værdi er en usikker faktor ,som for mig kun er EN indikation, på om en investering er tænkbar,mens mange andre faktorer tit vejer mere !
For at vende tilbage til Tower ,så har både tidligere investorer og ny storejer kun vurderet den samlede nutidsværdi til under 300 milj.kr deraf den fastsatte markedspris.Alt andet lige, skulle være tegn på dårligt købmandsskab fra nogen af parterne i mine øjne,men ret mig gerne om i mener jeg tager fejl!
Jeg er jo egentlig ikke finansmand,men forsøger bare bruge det ,jeg mener er fornuft?
Jeg kan bare ikke se værdierne lige nu og heller ikke nogen tegn på at andre vurderer aktien højere...?
Om man kigger på tidligere regnskaber er der heller ikke taget tilstrækkeligt store afskrivninger på værditab i mine øjne!
Det gør at jeg ikke tager den indre værdi for gode varer,og det er jeg vel ikke alene om ,for så skulle som sagt kursen have været sat betydeligt højere.
Så trods udvandning eller ikke udvandning,indre værdi på over 4miljarder kr.
nytilførsel af 900 milj.kr så vurderes firmaet totalt ikke til mere end ca 300 mij.kr delt med 173milj aktier= stadig en kurs under 2 kr....
Det tager i mine øjne lang tid inden en evt værdiskabelse kan berettige en nævnligt højere kurs.
På minussiden:
Ejendommene er ikke eftertragtede i nuværende markedssituation.
De indbringer ikke særlig stor indkomst.
Udgifterne stiger i stedet for at falde.
Stort efterslæb i vedligeholdelse.
stor evt større tomgangsprocent.
For høje administrationsomk.
Usikkerhed indenfor ledelsesgruppen omkring splittelse,(konflikt med tidligere direktør).
Ny storejers intentioner(har disp.fra tilbuspligt!)
Plussiden :
Nedbragt gæld !!
Ejendomme med rimelig stor værdi på længere sigt!!
Ny storejer som kan tilføre bedre administration og vedligeholdelse

Om man nu får styr på udgifter,vedligehold ,udlejningsprocent og kan vente ud finanskrisen efterdønninger i form af stigende arbejdsløshed og senere stigende renter når disse igen skal betales? findes en fremtidig mulighed for overskud !
Men som investering på kortere sigt ser jeg andre bedre gennemskuelige cases,hvorfor jeg selv har holdt mig udenfor.
Ejer altså ikke selv aktier i firmaet,skal jeg lige påpege,måske mest for at jeg ikke har/har haft tillid til ledelsen og dens kompetence og ærlighed.

V.h.Fiskemanden



27/2 2010 12:39 akademikeren 026469






27/2 2010 18:06 Fiskemanden 026482



Tak!
Nej det havde jeg ikke endnu ,men det oser jo langt væk af noget internt uoverensstemmelse indenfor tidligere ledelse !
Nok så vigtigt at der bliver ryddet lidt op der ! ;−)



28/2 2010 00:31 Stinker 126486



Om den indre værdi på små 1 mia kr (egenkaptal præemission 90 mio + emissionsprovenu 162 mio (brutto) + gældskonvertering 650 mio + afskrevet gæld 100 mio) faktisk er tilstede må i sidste ende afhænge af holdbarheden af de værdier, hvortil ejendommene er bogført.

At en række af 2. prioritetslångiverne har accepteret at konvertere tilgodehavder for 650 mio til blot 69 mio stk aktier a 1,50 kr tror jeg ikke vi med sikkerhed kan tolke som et tegn på, at disse långivere ikke mener, at ejendommene i dette øjeblik er korrekt bogført.
Den indre værdi hidrører som det ses netop hovedsageligt fra disse kreditorers gældskonvertering og med en egenkapital på blot 88 mio var deres krav formentlig tæt på værdiløse forud for rekonstruktionen. De har altså haft alt at vinde og intet at tabe ved at gå med til konvertering af gæld til aktier uanset kursen.

Spørgsmålet er så, om man kan udlede noget af det forhold, at man valgte at betinge konverteringen af, at den nye storaktionær, BXR, skulle udnytte alle de tegningsretter, som er udstedt på grundlag af disse 69 mio nye aktier stammende fra gældskonverteringen.
Og her medgiver jeg dig, at det da havde set bedre ud, såfremt kreditorerne også havde været villige til at spæde til med kontanter ved selv at udnytte tegningsretterne. Givet at de omhandlede kreditorer (og nu aktionærer) består af Skælskør Bank, EIK Bank, Alm Brand og Finansiel Stabilitet er det dog nok tvivlsomt, om det overhovedet har været en reel mulighed. Hertil kommer, at vi - såvidt jeg kan se - ikke ved om BXR faktisk måtte have ydet betaling for tegningsretterne. Prospektet anfører tilsyneladende alene, at BXR har forpligtet sig til at udnytte tegningsretterne.

Jeg tvivler i øvrigt ikke på, at der nok skal komme nedskrivninger på porteføljen, ligesom de driftmæssige vanskeligheder formentlig ikke viser sig løst alene med Procidas afgang samt udskiftningen af administratorselskaber. Måske er der også allerde på nuværende tidspunkt problemer mht værdiansættelserne - jeg tror blot ikke, at vi af omstændighederne vedr rekonstruktionen (og herunder emissionen) kan udlede dette.



28/2 2010 01:30 Stinker 026487



Mht handelen i tegningsretterne bemærkede jeg i øvrigt, at der fredag, som var sidste handelsdag, af Nordnet blev nettokøbt over 5 mio stk (dvs 15% af de ialt 35 mio udstedt t-retter). Mon ikke man kan regne med at en god del af dem ikke bliver udnyttet, hvilket i givet fald skulle lægge yderligere en begrænsning på free float i aktian, da det jo er BXR der har garanteret tegningen.
Jeg ser tiden an til på onsdag, hvor jeg vil udnytte mine t-retter såfremt moderaktienaktien fortsat handles pænt over tegningskursen.



1/3 2010 14:56 Fiskemanden 026535



Hej Stinker !

Du har sikkert ret i at de omhandlede kreditorer ingen mulighed havde for at indskyde mere kapital,og det at de vælger en rekonstruktion af selskabet i stedet for likviditation betyder at de forventer at skuden rettes op!

Jeg har selv valgt at stå på sidelinjen ,men følger interesseret sagen(har ikke pengene til en sådan risiko lige nu ;−)=.. ) og håber da også for din del at det er en god forretning at tage risikoen,som det ser ud nu vil der nok være en forskel til moderaktien som kan give en lille gevinst.
At ,som du viser, de nytilskudte miljoner i form af afskrevet gæld plus NE ,gør det til en mulig interessant investering, holder jeg da egentlig med om ,det er derfor jeg har sat aktien under observation...ret forvaltet,med en god ledelse findes mulighederne der !
Min egen uro ,var som sagt mest mest risikoen for at balancen fortsætter med at være negativ et stykke tid endnu,samtidig med at der skal tages nedskrivninger og at de så fortsætter med at tære på egenkapitalen.
De udtaler jo klart at admin.kost. skal ned samtidigt som der behøves en del penger til vedligehold for at tomgangsprocenten skal falde.
At så Procida har mave til at komme og kræve en stor del af egenkapitalen i erstatning,samtidigt som han har været medvirkende til at mange firmaer næsten er væltet omkuld på grund af manglende gældsbetaling må virke som et hån på disse erhvervsfolk!!
Må da håbe at en sådan absurditet ikke skal tære yderligere på en for øvrigt svært belastet økonomi!!

Men for øvrigt kan jeg da godt se fidusen i at de måske kan lave en positiv tourn-around tvært imod hvad jeg siger !
Og dermed en følgende 2-3 dobling på sigt(om bare en del af de 9kr/aktie skal hentes hjem)
Spænnende at følge hvad der sker !
vh Fiskemanden



TRÅDOVERSIGT