Jeg har ikke set meget om TK her paa forummet. Og da jeg betragter det som en af de absolut oversete guld aktier, vil jeg gerne lige give min vinkel paa casen.
Overordnet er TK staerk inden for udvikling af butikscentre, gerne med tilknyttet erhverv og boliger. Jeg har indtryk af at de er topprofessionelle, og dybt avancerede i deres vurderingsmodeller. Deres fokus er i oesteuropa, samt nordeuropa.
Pt. arbejder de med en model under krisen, hvor de forsoeger at overtage noedlidende ejendomme for kreditinstitutioner, uden risiko, men med del i upside faerdigudvikler og saelger de noedlidende ejendomme.
TK er en velrennomeret virksomhed, og holder kun ganske ganske faa ejendomme, de har en andel af en i oesteuropa (ca. 300 mill. kr), som de ejner en lille del af, sammen med strategisk partner GE kapital.
Ellers er alle andre projekter til salg eller solgt, eller udvikles for ejer/koeber. Balancen er 4 mia. kr. egenkapitalen 1.7 mia. kr.
Hvad er risikoen i aktien:
At de ikke kan saelge igangvaerende projekter, og maa nedskrive paa dem.
Hvad er opside:
Selv hvis de ikke kan saelge ejendomme under udvikling, vil de give et afkast paa 8-9 pct., hvilket er over financieringsomkostningerne, idet udlejningsgraderne paa igangvaerende projekter alle er mellem 80-100%, og dermed vil TK i vaerste fald, som konvertering til ejendomsinvesteringsselskab - kunne koere med driftsoverskud. Samtidig vil ejenkapitals financieringen vaere hoejere end Jeudans.
Hvis ejendommene kan saelges stiger ejenkapitalen fra 1.7 mia. kr. plus projekt profit. Boersvaerdien er pt. 0.9 mia kr.
Hovedaarsagen til at jeg anbefaler TK, er deres brede geografiske fokus, dvs. de kan frit vaelge den del af Europa, der forst kommer ud af krisen, og her tror jeg Oesteuropa med deres BNP vaekst, i loebet af 3-4 aar, vil vaere en god indtjeningskilde for TK.
Tk's ekspanionsmulighder er rigtig gode.
De har tidligere praesteret overskud paa 300 mill. kr+
De vil i en boom tid handles til en K/I tilsvarende tidligere dvs. over 2.
Og saa er spoergsmaalet, 10 ar fra nu, hvordan ser TK saa ud. Mit gaet, en faktor 3 paa omsaetning, en god indtjening, og en markedsvaerdi over sidste top. En strategi om at koebe nu, og saelge taet paa naest konjunkturtop, kunne gaa hen og blive endda meget profitabelt. Denne aktie kan for den langsigtede investor godt give 3-10 gange igen.
Mvh
Colombuss
Overordnet er TK staerk inden for udvikling af butikscentre, gerne med tilknyttet erhverv og boliger. Jeg har indtryk af at de er topprofessionelle, og dybt avancerede i deres vurderingsmodeller. Deres fokus er i oesteuropa, samt nordeuropa.
Pt. arbejder de med en model under krisen, hvor de forsoeger at overtage noedlidende ejendomme for kreditinstitutioner, uden risiko, men med del i upside faerdigudvikler og saelger de noedlidende ejendomme.
TK er en velrennomeret virksomhed, og holder kun ganske ganske faa ejendomme, de har en andel af en i oesteuropa (ca. 300 mill. kr), som de ejner en lille del af, sammen med strategisk partner GE kapital.
Ellers er alle andre projekter til salg eller solgt, eller udvikles for ejer/koeber. Balancen er 4 mia. kr. egenkapitalen 1.7 mia. kr.
Hvad er risikoen i aktien:
At de ikke kan saelge igangvaerende projekter, og maa nedskrive paa dem.
Hvad er opside:
Selv hvis de ikke kan saelge ejendomme under udvikling, vil de give et afkast paa 8-9 pct., hvilket er over financieringsomkostningerne, idet udlejningsgraderne paa igangvaerende projekter alle er mellem 80-100%, og dermed vil TK i vaerste fald, som konvertering til ejendomsinvesteringsselskab - kunne koere med driftsoverskud. Samtidig vil ejenkapitals financieringen vaere hoejere end Jeudans.
Hvis ejendommene kan saelges stiger ejenkapitalen fra 1.7 mia. kr. plus projekt profit. Boersvaerdien er pt. 0.9 mia kr.
Hovedaarsagen til at jeg anbefaler TK, er deres brede geografiske fokus, dvs. de kan frit vaelge den del af Europa, der forst kommer ud af krisen, og her tror jeg Oesteuropa med deres BNP vaekst, i loebet af 3-4 aar, vil vaere en god indtjeningskilde for TK.
Tk's ekspanionsmulighder er rigtig gode.
De har tidligere praesteret overskud paa 300 mill. kr+
De vil i en boom tid handles til en K/I tilsvarende tidligere dvs. over 2.
Og saa er spoergsmaalet, 10 ar fra nu, hvordan ser TK saa ud. Mit gaet, en faktor 3 paa omsaetning, en god indtjening, og en markedsvaerdi over sidste top. En strategi om at koebe nu, og saelge taet paa naest konjunkturtop, kunne gaa hen og blive endda meget profitabelt. Denne aktie kan for den langsigtede investor godt give 3-10 gange igen.
Mvh
Colombuss
Hej Columbuss,
Dejligt med andre aktier end the usual suspects. Jeg interesserer mig også for TK, der dog er i en svær branche.
Men de har ikke taget så meget risiko som sjælsø gruppen. De har et super rygte i Østeuropa, hvor de har lavet masser af malls i høj kvalitet. Desværre har de blandt danske institutionelle investorer ikke haft et godt renommé, da de har haft en bagmandspoliti sag hængende over hovedet.
Projekt markedet herhjemme vil jeg tro er rimeligt dødt, ikke mindst fordi, der nu foreslås moms på byggejord.
Hvordan ser deres egne forventninger til 2010?
Dejligt med andre aktier end the usual suspects. Jeg interesserer mig også for TK, der dog er i en svær branche.
Men de har ikke taget så meget risiko som sjælsø gruppen. De har et super rygte i Østeuropa, hvor de har lavet masser af malls i høj kvalitet. Desværre har de blandt danske institutionelle investorer ikke haft et godt renommé, da de har haft en bagmandspoliti sag hængende over hovedet.
Projekt markedet herhjemme vil jeg tro er rimeligt dødt, ikke mindst fordi, der nu foreslås moms på byggejord.
Hvordan ser deres egne forventninger til 2010?
Hej Akademikaer,
lad os starte med 2009
Der kommer regnskab senere paa denne maaned. Den forsigtige investor venter indtil det er paa gaden. Men hvis der ikke er nogle faele overraskelser, forventer jeg at TK faar bund i kurs 40 meget snart (2/3 af indre vaerdi). Men der er ricici, de har regnet med et overskud paa ca. 100-200 mill. i 2009, afhangigt af et ejendomssalg (ush), som ikke hidtil er blevet offenliggjort. Saa jeg forventer at de underperformer i 2009, dvs 0 resultat eller lille minus. Med henblik paa 2010, forventer jeg at det staedig er vanskelige markedsvilkaar, og svag gennemsigtighed. Sandsynligvis igen 0 eller lille minus er mit gaet.
Det tager et par aar at lave et projekt, og derfor er grundkoeb gjort lang tid i forvejen. Det samme med enterpriser. I et faldende marked, falder priser paa begge begge, saa man i princippet faar koebt for dyrt ind, og for det ikke skal vaere loegn saa stger investorernes krav til afkast samtidigt, dvs salgspriserne falder. Dette er en giftig cocktail for TK.
Spoergsmaalet er hvornaar man skal stige paa. Naar markdet vender, vil TK omvendt have gavn af grunde og optioner paa samme lavet til lavkonjunkturpriser, og derfor faar de et ordenligt indtjeningsloeft til den tid.
Kortsigtet drejer det sig om, at kan TK bare holde skindet paa naesen, dvs bevare egenkapitalen, mens de positionerer sig for et opsving, ja saa er investeringscasen intakt.
TK er stadig billigt prisfastsat til ca. halv indre vaerdi. Naar man ser paa det rebound danske banker har gang i, saa skal man altsaa vaere tidligt ude, for at fange et rebound i TK.
Jeg har intet kendskab til baggrunden for sagen fra Bagmandspolitiet, og havde ikke investeret hvis ikke sagn var blevet droppet. Kender du forloebet?
mvh
Colombuss
lad os starte med 2009
Der kommer regnskab senere paa denne maaned. Den forsigtige investor venter indtil det er paa gaden. Men hvis der ikke er nogle faele overraskelser, forventer jeg at TK faar bund i kurs 40 meget snart (2/3 af indre vaerdi). Men der er ricici, de har regnet med et overskud paa ca. 100-200 mill. i 2009, afhangigt af et ejendomssalg (ush), som ikke hidtil er blevet offenliggjort. Saa jeg forventer at de underperformer i 2009, dvs 0 resultat eller lille minus. Med henblik paa 2010, forventer jeg at det staedig er vanskelige markedsvilkaar, og svag gennemsigtighed. Sandsynligvis igen 0 eller lille minus er mit gaet.Det tager et par aar at lave et projekt, og derfor er grundkoeb gjort lang tid i forvejen. Det samme med enterpriser. I et faldende marked, falder priser paa begge begge, saa man i princippet faar koebt for dyrt ind, og for det ikke skal vaere loegn saa stger investorernes krav til afkast samtidigt, dvs salgspriserne falder. Dette er en giftig cocktail for TK.
Spoergsmaalet er hvornaar man skal stige paa. Naar markdet vender, vil TK omvendt have gavn af grunde og optioner paa samme lavet til lavkonjunkturpriser, og derfor faar de et ordenligt indtjeningsloeft til den tid.
Kortsigtet drejer det sig om, at kan TK bare holde skindet paa naesen, dvs bevare egenkapitalen, mens de positionerer sig for et opsving, ja saa er investeringscasen intakt.
TK er stadig billigt prisfastsat til ca. halv indre vaerdi. Naar man ser paa det rebound danske banker har gang i, saa skal man altsaa vaere tidligt ude, for at fange et rebound i TK.
Jeg har intet kendskab til baggrunden for sagen fra Bagmandspolitiet, og havde ikke investeret hvis ikke sagn var blevet droppet. Kender du forloebet?
mvh
Colombuss
Kender ikke indgående til processen så kan ikke rigtigt sige noget ufatteligt indsigtsfuldt på den konto. K/i på 0,5 er ikke meget men dog ikke udsædvanlig blandt developere. Jeg synes regnskabet bliver spændende, men forventer ligåesom du lav gennemsigtighed, konservativ udmelding og nul i2010. Men hvad skal drive væksten i developerbranchen?
sent from iPhone
sent from iPhone
7/4 2010 20:00 colombuss 0
27984 Lige nu er det jo ultra svaert, som vi er enige om. Men hvor der er et behov er der ogsaa en vej. Nu har vi jo ikke vildt behov for nye butikscentre i Danmark, saa vi kan sagtens vente. Men i mindre udviklede dele af Europa kunne man godt taenke sig at det bagvedliggende behov er saa stort, at de oekonomiske ender kan moedes. Dernaest er der selvfoelgelig kontraktopgave paa virksomhedsdomiciler, som dog ogsaa er ramt. Ja, den er ikke nem, men det er jo ogsaa derfor den er billig. Men de kan jo omvendt ogsaa skaere endnu mere ned paa aktivitetsniveauet? Og bare saelge ud og lave kontraktopgaver? Saa laenge de bevarer egenkapitalen er jeg taalmodig.
8/4 2010 07:42 HRmunk 027989 Som ved seneste regnskabsaflaeggelse vil mit fokus ved aarsregnskabsaflaeggelsen vaere paa a) gaeld b) gaeld og c)gaeld. TKDs gaeld er eksploderet, og isaer den korte gaeld synes jeg er blevet alarmerende stor, saa for mit vedkommende fokus paa gaeld, og eventuelle aftaler om kredit.
Jeg er gaet ud af aktien indtil jeg foler mig mere sikker paa at der er styr paa finansieringen. Indtil da holder jeg mig til mere sikre papirerer, saa som genmab
Jeg er gaet ud af aktien indtil jeg foler mig mere sikker paa at der er styr paa finansieringen. Indtil da holder jeg mig til mere sikre papirerer, saa som genmab
8/4 2010 09:29 colombuss 027992 De har en balance paa 4 mia og en ek. paa 1.7, det er en soliditet paa 42.5%, er det faretruende? Kortsigtet gaeld, ja, men de bygger jo for at afhaende?
Det er svært at sige om det er faretruende, fokus bør vel ligge på den likvide beholdning og så på kortsigtet refinansiering.
Men jeg vil hellere have TKD end Sjælsø anyday, men vi skal nok lige have regnskabet først.
Men jeg vil hellere have TKD end Sjælsø anyday, men vi skal nok lige have regnskabet først.
8/4 2010 17:20 colombuss 028025 Om ikke andet, kan man ved investering fra dag 1. fordoble sin ejenkapital. Og samtidig kalde sig developer?
30/4 2010 20:48 HRmunk 028778 Tja så kom årsregnskabet fra TK Development(for 1 uge siden)
Resultatet for 2009 blev yderst beskedent 25 mio DKK.
Balancen har de seneste 12 måneder udviklet sig således
31.01.09 31.01.10
Egenkapital 1506 1593
Gæld 2310 2784
Balance 3816 4377
Gælden er altså steget en del, og TKD har taget konsekvensen af den stigende gæld, vel især den kortfristede gæld, som er steget med 534 mio det seneste år og annoncerer en aktieudvidelse, som forventes at indbringe ca 200 mill.
Tk Development er faldet en del på årsregnskabsmeddelsen, vel især nyheden om at der skal hentes 210 i ved en emission. Emissioner er jo ikke populære pt.
TK Development har d.d. med børskurs 27,80 en børsværdi på 780 mio DKK. TK development selv forventer de næste 12 måneder et overskud på 100 mio DKK. Men det kan jo både blive en dreng og en pige, hvis i forstår.
Jeg var noget skuffet over Greentechs forventninger til 2010, og har lidt en idè om at det godt kan tænkes at markederne tøer lidt op, hvilket vil gavne TK Development, jeg overvejer derfor at bytte mine 10K GES ud med TKD.
Overvejer nu også om jeg skulle købe bare en lille smule flere Genmab for nogle af pengene. Sikkert dumt, da Genmab allerede er den aktie, jeg har ramt dåligst og fået størst tab i, men alligevel.
Genmab er efterhånden med kurs 61,70 nede i en børsværdi på 2,77 mia. Vel stadig mange penge for et selskab, som næsten ingen indtægter har, og som har stort underskud, men spørgsmålet er om man tror på Arzerra.
Jeg ved ikke rigtigt om jeg tror på Arzerra, men jeg tror på GSK(Glaxo Smith Kline), og de må i det mindste på et tidspunkt have troet på Arzerra, siden de har skudt så mange penge i skidtet, og købt så mange Genaktier til en ganske høj kurs.
Arzerra er ikke blevet nogen blockbuster endnu, men spørgsmålet er, hvor står vi om 12-15 mdr? Og her er det jeg tænker, HVIS Arzerra lykkes, så kommer bliver kursen skyhøj igen. Hvis Arzerra flopper totalt, så ligger bunder jo i 0
Hvad sandsynligheden er mellem de 2 scenarier er det gode spørgsmål, men jeg tæller mine skillinger og overvejer.
Resultatet for 2009 blev yderst beskedent 25 mio DKK.
Balancen har de seneste 12 måneder udviklet sig således
31.01.09 31.01.10
Egenkapital 1506 1593
Gæld 2310 2784
Balance 3816 4377
Gælden er altså steget en del, og TKD har taget konsekvensen af den stigende gæld, vel især den kortfristede gæld, som er steget med 534 mio det seneste år og annoncerer en aktieudvidelse, som forventes at indbringe ca 200 mill.
Tk Development er faldet en del på årsregnskabsmeddelsen, vel især nyheden om at der skal hentes 210 i ved en emission. Emissioner er jo ikke populære pt.
TK Development har d.d. med børskurs 27,80 en børsværdi på 780 mio DKK. TK development selv forventer de næste 12 måneder et overskud på 100 mio DKK. Men det kan jo både blive en dreng og en pige, hvis i forstår.
Jeg var noget skuffet over Greentechs forventninger til 2010, og har lidt en idè om at det godt kan tænkes at markederne tøer lidt op, hvilket vil gavne TK Development, jeg overvejer derfor at bytte mine 10K GES ud med TKD.
Overvejer nu også om jeg skulle købe bare en lille smule flere Genmab for nogle af pengene. Sikkert dumt, da Genmab allerede er den aktie, jeg har ramt dåligst og fået størst tab i, men alligevel.
Genmab er efterhånden med kurs 61,70 nede i en børsværdi på 2,77 mia. Vel stadig mange penge for et selskab, som næsten ingen indtægter har, og som har stort underskud, men spørgsmålet er om man tror på Arzerra.
Jeg ved ikke rigtigt om jeg tror på Arzerra, men jeg tror på GSK(Glaxo Smith Kline), og de må i det mindste på et tidspunkt have troet på Arzerra, siden de har skudt så mange penge i skidtet, og købt så mange Genaktier til en ganske høj kurs.
Arzerra er ikke blevet nogen blockbuster endnu, men spørgsmålet er, hvor står vi om 12-15 mdr? Og her er det jeg tænker, HVIS Arzerra lykkes, så kommer bliver kursen skyhøj igen. Hvis Arzerra flopper totalt, så ligger bunder jo i 0
Hvad sandsynligheden er mellem de 2 scenarier er det gode spørgsmål, men jeg tæller mine skillinger og overvejer.
1/5 2010 09:05 HRmunk 028786 Før man overvejer at købe TK Development bør man tage TK Developments 2,2 mia DKK store nettorentebærende gæld, som bliver genforhandlet årligt, og risikoen for renteuro og stigende renter(Grækenland, Portugal og Spanien).
Dette bare lige som en tilføjelse til min egen overvejelse ovenfor om at købe lidt TKD.
Dette bare lige som en tilføjelse til min egen overvejelse ovenfor om at købe lidt TKD.
12/4 2010 17:45 colombuss 028121 Ja nu hoerer Genmab jo ogsaa til i superligaen - med stram omkostningsstyring, hvis de har en plads i bestyrelsen ledig til 2,5 mille om aaret, saa giv endelig besked
