Jeg forstår ikke den aktuelle kurs.
Aktien sluttede i kurs 0,36 (handlet i dag mellem 0,33 - 0,38) og den indre værdi svarer til kurs 0,70.
Værdierne er udelukkende ejendomme og kontanter, så alså ingen goodwill der kan være svær at vurderer værdien af.
Ejendomme er lidt sværere at prissætte korrekt i øjeblikket, men i forhold til så mange andre, mere diffuse, værdier dog relativ "lette" at prissætte.
Alså er en indre værdi på 0,70 nok rimelig rigtig.
Med i ovennævnte beregning af indre værdi er en negativ regulering på renteswap på ca. 125 millioner.
Man skal bare ikke glemme, at den negative regulering er en følge af de lavere renter.
D.v.s at hvis swapaftalerne blot løber perioden ud, så forsvinder den negative regulering stille og roligt frem mod den aftalte afviklingsdato (lidt ligesom de gamle kontantlån)Der ligger alså en sten sikker opskrivning på den konto i de kommende år, hvis swapaftalerne blot løber ud som planlagt og ikke opsigges i "utide".
Samtidig med det, så vil refinanceringen blive til en væsentlig lavere rente, som det ser ud i øjeblikket.
Men det allerbedste, eller det jeg lægger mest vægt på er, at de har fået langt bedre styr på driften.
Kikker man i krystalkuglen er der således masser af upside, at se i den kugle, især når udgangspunktet er en kurs på 0,36.
Når jeg skal vurderer en fair pris på den aktie, så vil jeg mene, at den burde handles omkring kurs 0,70 og det er endda forsigtigt skønnet.
Selvfølgelig kan man forestille sig alverdens ulykker, men realistisk set, så er upside noget større, for nu ikke at sige meget større end downside.
Det kan jo også tænkes, at der er nogle massive tvangssalg i forbindelse med konkurs.
Jeg bemærkede i hvert fald i regnskabet, at en af de rigtig store aktieejere er Strandgaard Danmark under konkurs. De aktier skal jo afhændes på den ene eller den anden måde.
Jeg har købt op i aktien i dag, for jeg tror på, at de er på vej ud af mørket.
Men kik selv på regnskabet. Det er i hvert fald langt bedre end jeg havde forventet.
Aktien sluttede i kurs 0,36 (handlet i dag mellem 0,33 - 0,38) og den indre værdi svarer til kurs 0,70.
Værdierne er udelukkende ejendomme og kontanter, så alså ingen goodwill der kan være svær at vurderer værdien af.
Ejendomme er lidt sværere at prissætte korrekt i øjeblikket, men i forhold til så mange andre, mere diffuse, værdier dog relativ "lette" at prissætte.
Alså er en indre værdi på 0,70 nok rimelig rigtig.
Med i ovennævnte beregning af indre værdi er en negativ regulering på renteswap på ca. 125 millioner.
Man skal bare ikke glemme, at den negative regulering er en følge af de lavere renter.
D.v.s at hvis swapaftalerne blot løber perioden ud, så forsvinder den negative regulering stille og roligt frem mod den aftalte afviklingsdato (lidt ligesom de gamle kontantlån)Der ligger alså en sten sikker opskrivning på den konto i de kommende år, hvis swapaftalerne blot løber ud som planlagt og ikke opsigges i "utide".
Samtidig med det, så vil refinanceringen blive til en væsentlig lavere rente, som det ser ud i øjeblikket.
Men det allerbedste, eller det jeg lægger mest vægt på er, at de har fået langt bedre styr på driften.
Kikker man i krystalkuglen er der således masser af upside, at se i den kugle, især når udgangspunktet er en kurs på 0,36.
Når jeg skal vurderer en fair pris på den aktie, så vil jeg mene, at den burde handles omkring kurs 0,70 og det er endda forsigtigt skønnet.
Selvfølgelig kan man forestille sig alverdens ulykker, men realistisk set, så er upside noget større, for nu ikke at sige meget større end downside.
Det kan jo også tænkes, at der er nogle massive tvangssalg i forbindelse med konkurs.
Jeg bemærkede i hvert fald i regnskabet, at en af de rigtig store aktieejere er Strandgaard Danmark under konkurs. De aktier skal jo afhændes på den ene eller den anden måde.
Jeg har købt op i aktien i dag, for jeg tror på, at de er på vej ud af mørket.
Men kik selv på regnskabet. Det er i hvert fald langt bedre end jeg havde forventet.
30/9 2010 12:50 nohope 0
34181 Der er flere selskaber med samme forhold, altså ejendomsselskaber der er lavt prissat i forhold til den indre værdi. Primære problemer er usikkerhed omkring hvorvidt refinansiering er mulig og vurderingen af ejendomsportføljen er usikker. Pludselige nedskrivninger ødelægger tilliden til at værdifastsættelsen er korrekt.
Jo nohope. Det har du da helt ret i, men Berlin 4 har da i hvert fald taget nogle meget store nedskrivninger de sidste 2 år på deres ejendomsportefølge
Så som jeg kan vurderer det er der nogenlunde overensstemmelse mellem værdifastsættelsen og den indre værdi.
Men jeg skal da være den første til at erkende, at der er et element af skøn og at det er langt sværere at prissætte ejendommende korrekt i dag end for et par år siden.
Selvfølgelig er der også en usikkerhed omkring refinanceringen, men renten på den aktuelle financering er alså noget højere end det aktuelle renteniveau.
Så hvis de kan refinancerer på dette niveau, eller lidt højere, så kommer der en stor besparelse på renteudgifterne.
I øjeblikker er ejendommen vurderet højere end den gæld der er i dem, men selvfølgelig kan man komme i den situation, at bankerne ikke vil refinancerer hele beløbet.
I værste fald vil der så skulle hentes yderligere kapital via en aktieudvidelse, men hvad gør det?
Det er jo ikke et underskud der skal dækkes med en sådan kapitalforhøjelse, men en reduktion af gælden som kapitalforhøjelsen skal bruges til.
Bagefter vil man så stå med en reduceret gæld, som tilmed,(som det ser ud nu)er financeret noget billigere.
Det vil give noget af et boost til driftbudgettet.
Så det jeg vil frem til er, at det er når alle er bange, men man kan begynde at se lyset i horisonten, at man skal slå til.
Det tror jeg er ved at være nu.
Ikke nødvendigtvis med en all-in strategi, men at starte nu med de første opkøb, vil nok det en "h"vis person vil kalde rettidig omhu.
Det er bare min vurdering og jeg kan da tage fejl, men omvendt så har jeg da arbejdet med ejendomsadministration i mange år og indtil videre er det da gået meget godt.
Så som jeg kan vurderer det er der nogenlunde overensstemmelse mellem værdifastsættelsen og den indre værdi.
Men jeg skal da være den første til at erkende, at der er et element af skøn og at det er langt sværere at prissætte ejendommende korrekt i dag end for et par år siden.
Selvfølgelig er der også en usikkerhed omkring refinanceringen, men renten på den aktuelle financering er alså noget højere end det aktuelle renteniveau.
Så hvis de kan refinancerer på dette niveau, eller lidt højere, så kommer der en stor besparelse på renteudgifterne.
I øjeblikker er ejendommen vurderet højere end den gæld der er i dem, men selvfølgelig kan man komme i den situation, at bankerne ikke vil refinancerer hele beløbet.
I værste fald vil der så skulle hentes yderligere kapital via en aktieudvidelse, men hvad gør det?
Det er jo ikke et underskud der skal dækkes med en sådan kapitalforhøjelse, men en reduktion af gælden som kapitalforhøjelsen skal bruges til.
Bagefter vil man så stå med en reduceret gæld, som tilmed,(som det ser ud nu)er financeret noget billigere.
Det vil give noget af et boost til driftbudgettet.
Så det jeg vil frem til er, at det er når alle er bange, men man kan begynde at se lyset i horisonten, at man skal slå til.
Det tror jeg er ved at være nu.
Ikke nødvendigtvis med en all-in strategi, men at starte nu med de første opkøb, vil nok det en "h"vis person vil kalde rettidig omhu.
Det er bare min vurdering og jeg kan da tage fejl, men omvendt så har jeg da arbejdet med ejendomsadministration i mange år og indtil videre er det da gået meget godt.
30/9 2010 12:51 Gjern 034182 Gælder denne strategi fra 14.05.2010 stadig ? hvis JA skal jeg ikke nyde noget, da det ligner parkering i Berlin IV af Henrik Froch's (formandens) egne ejendomsinvesteringer. Men det skal måske behandles på genfors. snart :
Selskabet vil derfor i de næste 36 måneder målrettet arbejde som en aktiv
deltager i en konsolidering af danskejede tyske porteføljer, der er beliggende
i Nordtyskland med tyngdepunkter i Berlin og Hamburg, samt erhverve de mest
værdiskabende kompetencer som en del af selskabets fremtidige interne
organi-sation.
Som led i den vedtagne strategi har selskabet indledt drøftelser med sådanne
porteføljeselskaber om sammenlægning af porteføljer i niveauet 2-4 mia. kr. ud
over selskabets egen portefølje. Mest aktuelt er der indledt forhandlinger om
overtagelsen af aktierne i Step RE Hamburg A/S, der har en portefølje af
beboelsesejendomme i Hamburg på ca. 450 mio. kr. samt egen driftsorganisation
med mere end 40 års erfaring i ejendomsadministration og udstykning/salg af
lejligheder. Ved denne akkvisition vil Berlin III A/S herefter være en mere
attraktiv partner for andre porteføljer i Nordtyskland.
På grund af undertegnedes inhabilitet - som følge af indirekte ejerskab af 20 %
af Step RE Hamburg A/S - varetages forhandlingerne med Step RE Hamburg A/S af
bestyrelsen eksklusiv undertegnede.
Selskabet vil derfor i de næste 36 måneder målrettet arbejde som en aktiv
deltager i en konsolidering af danskejede tyske porteføljer, der er beliggende
i Nordtyskland med tyngdepunkter i Berlin og Hamburg, samt erhverve de mest
værdiskabende kompetencer som en del af selskabets fremtidige interne
organi-sation.
Som led i den vedtagne strategi har selskabet indledt drøftelser med sådanne
porteføljeselskaber om sammenlægning af porteføljer i niveauet 2-4 mia. kr. ud
over selskabets egen portefølje. Mest aktuelt er der indledt forhandlinger om
overtagelsen af aktierne i Step RE Hamburg A/S, der har en portefølje af
beboelsesejendomme i Hamburg på ca. 450 mio. kr. samt egen driftsorganisation
med mere end 40 års erfaring i ejendomsadministration og udstykning/salg af
lejligheder. Ved denne akkvisition vil Berlin III A/S herefter være en mere
attraktiv partner for andre porteføljer i Nordtyskland.
På grund af undertegnedes inhabilitet - som følge af indirekte ejerskab af 20 %
af Step RE Hamburg A/S - varetages forhandlingerne med Step RE Hamburg A/S af
bestyrelsen eksklusiv undertegnede.
30/9 2010 12:55 collersteen 034183 Gjern - det er berlin 3 du snakker om der. Tråden handler berlin 4, hvor et bestyrelsesmedlem netop har købt 310k aktier. Spgm. er om det bare er for syns skyld - han har vel en ordentlig sjat i forvejen?
http://www.proinvestor.com/aktienyt/507220/Berlin-IV-AS,-Aktiekoeb,-Insideres-Handler
http://www.proinvestor.com/aktienyt/507220/Berlin-IV-AS,-Aktiekoeb,-Insideres-Handler
30/9 2010 13:15 Gjern 034186 Du har ganske ret, coller. Sorry for at have blandet dem sammen, men det skyldes at jeg har været i begge på et tidspunkt. :)
30/9 2010 15:12 collersteen 034192 Berlin 3 er iøvrigt på gaden nu:
http://www.proinvestor.com/aktienyt/507283/Berlin-III-AS,-AArsrapport-2009---2010
Det virker ikke som om der er sket noget som helst mht. konsolideringen. Det er meget vage formuleringer der er i regnskabet om dette. Derudover er der et pænt afsnit om finansiering og likviditet som stadig er stram. Der skal refinansieres en del i 2011 - det må være næste trigger i aktien - hvis det altså falder på plads.
Og så mht. nedskrivningerne - ikke betryggende at man "pludselig" finder 45mio kr. på en enkelt større ejendom:
På baggrund heraf samt en konservativ holdning hos bestyrelsen til fastsættelsen af ejendomsværdierne har bestyrelsen trods en markant positiv udvikling i såvel de løbende pengestrømme, som andre nøgletal, besluttet at optage de 83 ejendomme ultimo regnskabsåret 2009/2010 indregnet til en markedsværdi på DKK 1.454,2 mio. mod DKK 1.487,8 mio. året før. Porteføljens værdi har således udviklet sig med DKK -33,6 mio. hvilket primært skyldes nedskrivningen af en enkelt større ejendom med DKK 45,3 mio.
http://www.proinvestor.com/aktienyt/507283/Berlin-III-AS,-AArsrapport-2009---2010
Det virker ikke som om der er sket noget som helst mht. konsolideringen. Det er meget vage formuleringer der er i regnskabet om dette. Derudover er der et pænt afsnit om finansiering og likviditet som stadig er stram. Der skal refinansieres en del i 2011 - det må være næste trigger i aktien - hvis det altså falder på plads.
Og så mht. nedskrivningerne - ikke betryggende at man "pludselig" finder 45mio kr. på en enkelt større ejendom:
På baggrund heraf samt en konservativ holdning hos bestyrelsen til fastsættelsen af ejendomsværdierne har bestyrelsen trods en markant positiv udvikling i såvel de løbende pengestrømme, som andre nøgletal, besluttet at optage de 83 ejendomme ultimo regnskabsåret 2009/2010 indregnet til en markedsværdi på DKK 1.454,2 mio. mod DKK 1.487,8 mio. året før. Porteføljens værdi har således udviklet sig med DKK -33,6 mio. hvilket primært skyldes nedskrivningen af en enkelt større ejendom med DKK 45,3 mio.
