Sjælsø Gruppen kom med årsregnskabsmeddelelse igår som nok ikke gav de store overraskelser i ly af meddelelsen fra primo februar, hvor man guidede for 2010 og 2011.
https://newsclient.omxgroup.com:443/cdsPublic/viewDisclosure.action?disclosureId=440962
Hovedpunkter er her og det peger vel i den rigtige retning - jeg synes i hvert fald at undertonen i de udsnit af regnskabet som jeg har fået kigget på så småt begynder at være positiv. Den vigtigste hurddle i 2011 må blive refinansieringen af de 731 mio kr der skal genforhandles i år - der er en udmærket oversigt over gældens forfaldstidspunkter på side 17.
Med indre værdi på 23kr er der stadig en pæn sikkerhedsmargin at give af, hvis de får stabiliseret hullet i pengekassen - det må også blive det store mål i 2011.
De har dog grunde for over 2mia kr og den slags værdier kan jo fordufte hurtigt såfremt man ryger ind i en ond spiral, så Sjælsø Gruppen er bestemt stadig ikke uden risiko.
KLIP
Sjælsø realiserede i 2010 et underskud før nedskrivninger og skat på kr. 240 mio. Der er i 2010 foretaget
nedskrivninger af projektbeholdningen og tilgodehavender med kr. 106 mio. Underskud før skat udg jorde
herefter for 2010 kr. 346 mio., mod et underskud på kr. 703 mio. i 2009.
• Sjælsø realiserede i 2010 et underskud efter skat på kr. 262 mio., mod et underskud i 2009 på kr. 537 mio.
• Projektbidraget før nedskrivninger er stigende, og udgør for hele 2010 8,2% af omsætningen, mod 5,6% i
1. halvår 2010 og et negativt projektbidrag i 2009.
• Der er i 2010 indgået aftaler om salg af nye projekter for kr. 1,3 mia. 85% heraf er solgt kontant eller på
forward funding vilkår.
• Herudover er 75% af Pampas-projektet i Stockholm solgt til det store svenske boligselskab HSB.
• Bestyrelsen anser resultatet for 2010 for utilfredsstillende, men noterer med tilfredshed fremgang i den
underliggende forretning.
• Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2010 kr. 1.708 mio., svarende til kr. 23 pr. aktie.
• Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udbetales udbytte for 2010.
• Koncernens kapacitetsomkostninger er i 2010 reduceret med yderligere 26%.
• Likvide beholdninger til fri disposition udgør ved udgangen af 2010 kr. 250 mio. Herudover indestår der
kr. 106 mio. på deponeringskonti, der ved frigivelsen vil blive anvendt til nedbringelse af projektfinansieringer,
respektivt tilgå den frie likviditet.
• G æld til kreditinstitutter er i 2010 nedbragt med ca. kr. 500 mio.
• 64% af Sjælsøs finansiering skal tidligst genforhandles i 2014, og 12% i 2012/2013. Der pågår dialog om
forlængelse af de kreditfaciliteter med forfald i 2011, der ikke forventes indfriet ved salg af projekter i 2011.
• Sjælsø forventer, at tilgang til finansiering og refinansiering af projekter også fremadrettet vil være en
udfordring. Det er fortsat væsentligt for Sjælsø, at Sjælsøs lån og kreditter løbende kan refinansieres ved
individuelle forhandlinger i takt med, at lånene forfalder til indfrielse.
• Der kan ved indgangen til 2011 konstateres en stigende optimisme og investeringslyst hos såvel kapitalstærke
investorer som private boligkøbere. Sjælsø forventer således et stigende aktivitetsniveau i 2011.
• Den positive udvikling på det københavnske boligmarked understøttes af fortsat stigende indbyggertal i
hovedstadsområdet.
• Sjælsøs pipeline af kommende projekter har en salgsværdi på ca. kr. 14 mia.
• Med baggrund i forventningen om en fortsat stabilisering af såvel ejendomssektoren som de finansielle
markeder forventes det, at den positive trend i Sjælsøs aktiviteter og indtjening vil fortsætte i 2011.
Sjælsø forventer for 2011 et resultat før skat og eventuelle nedskrivninger omkring 0 kr.
https://newsclient.omxgroup.com:443/cdsPublic/viewDisclosure.action?disclosureId=440962
Hovedpunkter er her og det peger vel i den rigtige retning - jeg synes i hvert fald at undertonen i de udsnit af regnskabet som jeg har fået kigget på så småt begynder at være positiv. Den vigtigste hurddle i 2011 må blive refinansieringen af de 731 mio kr der skal genforhandles i år - der er en udmærket oversigt over gældens forfaldstidspunkter på side 17.
Med indre værdi på 23kr er der stadig en pæn sikkerhedsmargin at give af, hvis de får stabiliseret hullet i pengekassen - det må også blive det store mål i 2011.
De har dog grunde for over 2mia kr og den slags værdier kan jo fordufte hurtigt såfremt man ryger ind i en ond spiral, så Sjælsø Gruppen er bestemt stadig ikke uden risiko.
KLIP
Sjælsø realiserede i 2010 et underskud før nedskrivninger og skat på kr. 240 mio. Der er i 2010 foretaget
nedskrivninger af projektbeholdningen og tilgodehavender med kr. 106 mio. Underskud før skat udg jorde
herefter for 2010 kr. 346 mio., mod et underskud på kr. 703 mio. i 2009.
• Sjælsø realiserede i 2010 et underskud efter skat på kr. 262 mio., mod et underskud i 2009 på kr. 537 mio.
• Projektbidraget før nedskrivninger er stigende, og udgør for hele 2010 8,2% af omsætningen, mod 5,6% i
1. halvår 2010 og et negativt projektbidrag i 2009.
• Der er i 2010 indgået aftaler om salg af nye projekter for kr. 1,3 mia. 85% heraf er solgt kontant eller på
forward funding vilkår.
• Herudover er 75% af Pampas-projektet i Stockholm solgt til det store svenske boligselskab HSB.
• Bestyrelsen anser resultatet for 2010 for utilfredsstillende, men noterer med tilfredshed fremgang i den
underliggende forretning.
• Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2010 kr. 1.708 mio., svarende til kr. 23 pr. aktie.
• Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der ikke udbetales udbytte for 2010.
• Koncernens kapacitetsomkostninger er i 2010 reduceret med yderligere 26%.
• Likvide beholdninger til fri disposition udgør ved udgangen af 2010 kr. 250 mio. Herudover indestår der
kr. 106 mio. på deponeringskonti, der ved frigivelsen vil blive anvendt til nedbringelse af projektfinansieringer,
respektivt tilgå den frie likviditet.
• G æld til kreditinstitutter er i 2010 nedbragt med ca. kr. 500 mio.
• 64% af Sjælsøs finansiering skal tidligst genforhandles i 2014, og 12% i 2012/2013. Der pågår dialog om
forlængelse af de kreditfaciliteter med forfald i 2011, der ikke forventes indfriet ved salg af projekter i 2011.
• Sjælsø forventer, at tilgang til finansiering og refinansiering af projekter også fremadrettet vil være en
udfordring. Det er fortsat væsentligt for Sjælsø, at Sjælsøs lån og kreditter løbende kan refinansieres ved
individuelle forhandlinger i takt med, at lånene forfalder til indfrielse.
• Der kan ved indgangen til 2011 konstateres en stigende optimisme og investeringslyst hos såvel kapitalstærke
investorer som private boligkøbere. Sjælsø forventer således et stigende aktivitetsniveau i 2011.
• Den positive udvikling på det københavnske boligmarked understøttes af fortsat stigende indbyggertal i
hovedstadsområdet.
• Sjælsøs pipeline af kommende projekter har en salgsværdi på ca. kr. 14 mia.
• Med baggrund i forventningen om en fortsat stabilisering af såvel ejendomssektoren som de finansielle
markeder forventes det, at den positive trend i Sjælsøs aktiviteter og indtjening vil fortsætte i 2011.
Sjælsø forventer for 2011 et resultat før skat og eventuelle nedskrivninger omkring 0 kr.
2/3 2011 16:30 collersteen 4
39651 Kigger man på nøgletaloversigten i Sjælsø-Regnskabet på side 13 ser man tydeligt hvilken utrolig udvikling selskabet har været igennem de sidste par år - både positiv og negativt.
Jeg kom lige til at kigge på hele ejendomsindexet på KF - det illusterer det også godt den udvikling som hele branchen har været igennem - det er ikke kun Sjælsø der er ramt hårdt. Det kunne være meget værre, hvis man kigger på de andre selskaber som eksempelvis Tower, Schaumann, etc.
Vedhæftet er lige en graf over ejd.indekset, som iøvrigt også kan ses her:
https://indexes.nasdaqomx.com/Data.aspx?IndexSymbol=CX4040PI
Der kan man også se sammensætning, etc.
Ændrer man det sidste "P" i webadressen til "G" for man indexet med udbytter geninvesteret. Billedet er groft sagt det samme. Big deroute.
Jeg kom lige til at kigge på hele ejendomsindexet på KF - det illusterer det også godt den udvikling som hele branchen har været igennem - det er ikke kun Sjælsø der er ramt hårdt. Det kunne være meget værre, hvis man kigger på de andre selskaber som eksempelvis Tower, Schaumann, etc.
Vedhæftet er lige en graf over ejd.indekset, som iøvrigt også kan ses her:
https://indexes.nasdaqomx.com/Data.aspx?IndexSymbol=CX4040PI
Der kan man også se sammensætning, etc.
Ændrer man det sidste "P" i webadressen til "G" for man indexet med udbytter geninvesteret. Billedet er groft sagt det samme. Big deroute.
Et par kommentarer
1) Indreværdi er korrigeret for goodwill blot 15 kr. Goodwill kommer fra købet af svenske IBI i 2005. Sikkert ok idet svensk ejendomsmarked har det godt men mange institutionelle vil primært være fokuserede på indre værdi ex goodwill i forhold til developere. Så i mange øjne er discount til indre værdi klart mindre. NEGATIVT
2) Der er støj mht værdiansættelse efter Amagerbankens desktop værdiansættelser. Se Nordicom. Så Sjælsø's årsregnskab er nok godkendt inden men der er måske nogen i bestyrelsen som er en spids mere fokuserede på at alt er i orden-> mere konservative værdiansættelser-> risk til indre værdi. NEGATIVT
3) Eneste analyse jeg kan finde på Sjælsø er fra SEB. Der ligger en Salgsanbefaling fra november 2010. Forventningen var -137m på PTP med kun små nedskrivninger. Kan de ændre holdning? Måske. POSITIVT.
Konklusion
Jeg mener at det er for tidligt at gå ind.
Relativt er TK mere interesserent idet der er mere positive toner i polen.
1) Indreværdi er korrigeret for goodwill blot 15 kr. Goodwill kommer fra købet af svenske IBI i 2005. Sikkert ok idet svensk ejendomsmarked har det godt men mange institutionelle vil primært være fokuserede på indre værdi ex goodwill i forhold til developere. Så i mange øjne er discount til indre værdi klart mindre. NEGATIVT
2) Der er støj mht værdiansættelse efter Amagerbankens desktop værdiansættelser. Se Nordicom. Så Sjælsø's årsregnskab er nok godkendt inden men der er måske nogen i bestyrelsen som er en spids mere fokuserede på at alt er i orden-> mere konservative værdiansættelser-> risk til indre værdi. NEGATIVT
3) Eneste analyse jeg kan finde på Sjælsø er fra SEB. Der ligger en Salgsanbefaling fra november 2010. Forventningen var -137m på PTP med kun små nedskrivninger. Kan de ændre holdning? Måske. POSITIVT.
Konklusion
Jeg mener at det er for tidligt at gå ind.
Relativt er TK mere interesserent idet der er mere positive toner i polen.
3/3 2011 12:23 collersteen 039688 Hej Black.
Yep - goodwill'en smuttede lige for mig. Klart, at man skal være opmærksom på, hvis man skal diskutere indre værdi.
Triggeren på helt kort sigt må også være hvad der sker med Amagerbankens post på ca. 10%.
Jeg formoder at det er noget Finansiel Stabilitet vil realisere hurtigst muligt.
Har du noget take på det? Og om det er overhovedet er muligt at placere dem noget sted, nu hvor de lette "placeringsfrugter" vel er blevet plukket af FIH.
Det tog jo dem ca. 1år at komme af med de 15-17% som de kom til at hænge på ifm. emissionsgarantien. Og det var kun en del der blev solgt direkte i markedet.
Yep - goodwill'en smuttede lige for mig. Klart, at man skal være opmærksom på, hvis man skal diskutere indre værdi.
Triggeren på helt kort sigt må også være hvad der sker med Amagerbankens post på ca. 10%.
Jeg formoder at det er noget Finansiel Stabilitet vil realisere hurtigst muligt.
Har du noget take på det? Og om det er overhovedet er muligt at placere dem noget sted, nu hvor de lette "placeringsfrugter" vel er blevet plukket af FIH.
Det tog jo dem ca. 1år at komme af med de 15-17% som de kom til at hænge på ifm. emissionsgarantien. Og det var kun en del der blev solgt direkte i markedet.
3/3 2011 14:14 mrBlack 039694 Man må vel antage at finansiel stabilitet vil af med sine aktier. Det giver et pænt share overhang. Tror ikke de kan få placeret den hos investeringsforeninger eller pensionskasser. Men måske der stadig findes nogle players med dybe lommer derude til den slags aktier.
I dag har SEB jo smidt sjælsø på køb da de ikke er så bange for en ny emission som tidligere ifbm refinansieringen til sommer af 731m. De var nervøse for nedskrivninger i årsrapporten som ikke kom.
I dag har SEB jo smidt sjælsø på køb da de ikke er så bange for en ny emission som tidligere ifbm refinansieringen til sommer af 731m. De var nervøse for nedskrivninger i årsrapporten som ikke kom.
