Når man som privat investor går til aktiemarkedet begår man hyppigt nogle overseelser, for nu ikke at kalde dem fejl.
Man kigger måske lidt for meget på den historiske kurs, man kigger måske lige lidt for meget på de traditionelle nøgletal som P/E, indre værdi etc. Det kan være fint nok i et markedet der går op. Men i en konjunkturcyklus der går ned skal man begynde at kigge på nogle andre nøgletal, eller nok snarere nogle andre mekanismer. Gæld bliver et parameter f.eks.
Efter 2 finanskriser med dertilhørende likviditets- og solvenskrise for bankerne er denne lektie blevet sendt ud i markedet og hvis man har ignoreret den, så har man fået det at føle. Kig på H+H, Torm og alle de andre selskaber der har haft eller har finansierings- eller refinancieringsbehov.
Intet sted er det mere sandt end i developerbranchen, hvor man kan sige at 3 selvforstærkende faktorer, gør investering vanskeligt i denne branche.
1. På højden af en konjunktur eller bobbel hvis I vil, så er antallet af nybyggerier, planlagte boliger, erhvervsejendomme på sit allerhøjeste. Der bliver simpelthen bygget mest på det værst tænkelige tidspunkt. Når konjunkturen så vender så skal markedet opsuge al det nybyggeri og det tager tid. Når det så er gjort kan væksten begynde igen. Det betyder at for developere såsom Sjælsø og TKdev så handler de næste år, måske endda mange år, om at kunne massere alle sine igangværende eller afsluttede projekter ud på et vigende markedet. For at det skal kunne ske skal man kunne refinansiere sine lån. Dvs. at bankerne skal være villige til at tro på de forudsætninger de fremlægger for dem. Problemet er at mange er igangsat under andre forudsætninger, navnligt: tilgængelig finansiering, lav rente og høje kvadratmeterpriser. De forudsætningerne har ændret sig markant.
2. Developerbranchen, modsat entreprenørbranchen, er primært afhængig af privat finansiering over bankerne. De vil ikke få gavn af fremrykkede offentlige investeringer, som Per Aarsleef og Monberg vil det. Det betyder at der ikke vil være udsigt til vækst i deres branche i en rum tid. Ikke mange vil have adgang til at finansiere nye projekter, så der er ikke så meget på vej ind i kassen. Sjælsø og TKdev er dog to meget forskellige virksomheder, hvor Sjælsø er developer primært i Danmark, hvor der nok ikke er vækst, så har TKDev et high-end brand som Shopping Mall developer i ØstEuropa.
3. Den sidste faktor er nok den værste. For selv hvis developerne kan overbevise bankerne om at det er en sund investering og den blotte drift kan finansiere lån og afdrag, så har BANKERNE måske slet ikke råd til at refinansiere med den seneste fastfrosne likviditet og de nye markedskrav til solvens og likviditet, som iøvrigt ser ud til at være væsentligt skrappere end Basel III lagde op til. Så bankerne har simpelthen ikke pengene til at låne ud. Og så er det faktisk gameover. Det bedste eksempel på at bankerne spiller en nedadgående rolle i finansiering sås med FIHs opsigelse af 30-35 milliarder første prioritetslån, hvoraf nogle ligger hos Sjælsø. Forklaringen: hvis vi (FIH) skal overleve så skal vores balance ned fra 75 mia til 35-40 mia. Værsgo at spis. En trængt developer branche kan ikke få flere penge, de kan ikke engang få rullet deres lån, de skal drive forretning med væsentlig lavere låntagning!
I forhold til Sjælsø synes jeg det er værd at bemærke at direktøren var ude med en meget ildevarslende melding om at han havde 100 mill i kassen som rakte til et ikke nærmere defineret tidsrum. Det er altså en vink med en vognstang til aktionærerne. De skal ud og hente +700 mill på den korte bane og det bliver svært.
Så derfor: vær nu forsigtig. Der er meget stor upside hvis de lykkes med refinansiering, men downside er konkurs. Den risk-reward er meget farlig. Brug max 0,5% af din portefølje på sådan nogle cases.
TK Dev: efter sommeren er det blevet værre http://www.proinvestor.com/finansnyhed/10316280/TKDCEO-Projektsalg-skrider-frem-men-er-mere-usikre
FIH giver nok branchen dødsstødet her: http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2011/09/29/071802.htm
Stakket Frist: http://www.proinvestor.com/finansnyhed/10310440/SjaelsoeCEO-Likviditet-giver-stakket-frist
Sjælsø Refinancieringsbehov: http://www.proinvestor.com/finansnyhed/10312813/Sjaelsoe-skal-refinansiere-milliardgaeld-(KORR)
Man kigger måske lidt for meget på den historiske kurs, man kigger måske lige lidt for meget på de traditionelle nøgletal som P/E, indre værdi etc. Det kan være fint nok i et markedet der går op. Men i en konjunkturcyklus der går ned skal man begynde at kigge på nogle andre nøgletal, eller nok snarere nogle andre mekanismer. Gæld bliver et parameter f.eks.
Efter 2 finanskriser med dertilhørende likviditets- og solvenskrise for bankerne er denne lektie blevet sendt ud i markedet og hvis man har ignoreret den, så har man fået det at føle. Kig på H+H, Torm og alle de andre selskaber der har haft eller har finansierings- eller refinancieringsbehov.
Intet sted er det mere sandt end i developerbranchen, hvor man kan sige at 3 selvforstærkende faktorer, gør investering vanskeligt i denne branche.
1. På højden af en konjunktur eller bobbel hvis I vil, så er antallet af nybyggerier, planlagte boliger, erhvervsejendomme på sit allerhøjeste. Der bliver simpelthen bygget mest på det værst tænkelige tidspunkt. Når konjunkturen så vender så skal markedet opsuge al det nybyggeri og det tager tid. Når det så er gjort kan væksten begynde igen. Det betyder at for developere såsom Sjælsø og TKdev så handler de næste år, måske endda mange år, om at kunne massere alle sine igangværende eller afsluttede projekter ud på et vigende markedet. For at det skal kunne ske skal man kunne refinansiere sine lån. Dvs. at bankerne skal være villige til at tro på de forudsætninger de fremlægger for dem. Problemet er at mange er igangsat under andre forudsætninger, navnligt: tilgængelig finansiering, lav rente og høje kvadratmeterpriser. De forudsætningerne har ændret sig markant.
2. Developerbranchen, modsat entreprenørbranchen, er primært afhængig af privat finansiering over bankerne. De vil ikke få gavn af fremrykkede offentlige investeringer, som Per Aarsleef og Monberg vil det. Det betyder at der ikke vil være udsigt til vækst i deres branche i en rum tid. Ikke mange vil have adgang til at finansiere nye projekter, så der er ikke så meget på vej ind i kassen. Sjælsø og TKdev er dog to meget forskellige virksomheder, hvor Sjælsø er developer primært i Danmark, hvor der nok ikke er vækst, så har TKDev et high-end brand som Shopping Mall developer i ØstEuropa.
3. Den sidste faktor er nok den værste. For selv hvis developerne kan overbevise bankerne om at det er en sund investering og den blotte drift kan finansiere lån og afdrag, så har BANKERNE måske slet ikke råd til at refinansiere med den seneste fastfrosne likviditet og de nye markedskrav til solvens og likviditet, som iøvrigt ser ud til at være væsentligt skrappere end Basel III lagde op til. Så bankerne har simpelthen ikke pengene til at låne ud. Og så er det faktisk gameover. Det bedste eksempel på at bankerne spiller en nedadgående rolle i finansiering sås med FIHs opsigelse af 30-35 milliarder første prioritetslån, hvoraf nogle ligger hos Sjælsø. Forklaringen: hvis vi (FIH) skal overleve så skal vores balance ned fra 75 mia til 35-40 mia. Værsgo at spis. En trængt developer branche kan ikke få flere penge, de kan ikke engang få rullet deres lån, de skal drive forretning med væsentlig lavere låntagning!
I forhold til Sjælsø synes jeg det er værd at bemærke at direktøren var ude med en meget ildevarslende melding om at han havde 100 mill i kassen som rakte til et ikke nærmere defineret tidsrum. Det er altså en vink med en vognstang til aktionærerne. De skal ud og hente +700 mill på den korte bane og det bliver svært.
Så derfor: vær nu forsigtig. Der er meget stor upside hvis de lykkes med refinansiering, men downside er konkurs. Den risk-reward er meget farlig. Brug max 0,5% af din portefølje på sådan nogle cases.
TK Dev: efter sommeren er det blevet værre http://www.proinvestor.com/finansnyhed/10316280/TKDCEO-Projektsalg-skrider-frem-men-er-mere-usikre
FIH giver nok branchen dødsstødet her: http://www.dr.dk/Nyheder/Penge/2011/09/29/071802.htm
Stakket Frist: http://www.proinvestor.com/finansnyhed/10310440/SjaelsoeCEO-Likviditet-giver-stakket-frist
Sjælsø Refinancieringsbehov: http://www.proinvestor.com/finansnyhed/10312813/Sjaelsoe-skal-refinansiere-milliardgaeld-(KORR)
22/10 2011 14:12 NikolaiG 0
47562 Det er fandme et godt indlæg! Tak for besvarelsen. Som du selv nævner er der en meget stor upside hvis refinansieringen lykkes, men konkursen kan også være meget nær. Har vi nogen ide om hvornår informationerne kan rulle ind om refinansieringen har lykkedes eller ej?
SJGR har for mig altid virket som en overlegen virksomhed med et flot hovedkvarter og et godt navn. At se den i prislejet på 1 - 1,5 kroner er en anelse uhyggeligt. Men vi sætter jo heller ikke været penge med hjertet! Jeg har allerede sat en mindre andel af min PF i SJGR, men en yderligere investering bliver der nok ikke tale om.
Tak for hjælpen :)Overskuelig med gode pointer.
SJGR har for mig altid virket som en overlegen virksomhed med et flot hovedkvarter og et godt navn. At se den i prislejet på 1 - 1,5 kroner er en anelse uhyggeligt. Men vi sætter jo heller ikke været penge med hjertet! Jeg har allerede sat en mindre andel af min PF i SJGR, men en yderligere investering bliver der nok ikke tale om.
Tak for hjælpen :)Overskuelig med gode pointer.
23/10 2011 19:32 Ewikgroup 047575 Kære Aka
Fin forklaring selvom du misser et par alvorlige ting.
TK er ikke længere en developer virksonhed til fulde men lever derimod af udlejning af de centre de ikke fik solgt. Det giver ca 7% i lejeindtægt og deres refinansiering i rest 2011 er på 93mio dkk ud af en balance på 3,1mia dkk.
De Østeuropæiske banker har det iøvrigt noget bedre en de danske , hvilket gør tilværelsen noget nemmere for dem, end for SJGR
Fin forklaring selvom du misser et par alvorlige ting.
TK er ikke længere en developer virksonhed til fulde men lever derimod af udlejning af de centre de ikke fik solgt. Det giver ca 7% i lejeindtægt og deres refinansiering i rest 2011 er på 93mio dkk ud af en balance på 3,1mia dkk.
De Østeuropæiske banker har det iøvrigt noget bedre en de danske , hvilket gør tilværelsen noget nemmere for dem, end for SJGR
24/10 2011 10:22 Conner 047582 Hej kimco.
7% er en ganske udemærket forrentning, men skal blot holde sig for øje, hvad det skal sammenlignes med. Hvis man står med en sum penge, man ikke aner, hvad man skal gøre med, ja så er det ok. Er det derimod for lånte penge, så må det være på sin plads, at sammenligne med den rente, man giver for lånet. Uden at kende TDK´s betingelser, så formoder jeg at deres rente ligger over 7%, dermed giver det et negativt afkast.
Mvh
7% er en ganske udemærket forrentning, men skal blot holde sig for øje, hvad det skal sammenlignes med. Hvis man står med en sum penge, man ikke aner, hvad man skal gøre med, ja så er det ok. Er det derimod for lånte penge, så må det være på sin plads, at sammenligne med den rente, man giver for lånet. Uden at kende TDK´s betingelser, så formoder jeg at deres rente ligger over 7%, dermed giver det et negativt afkast.
Mvh
24/10 2011 12:24 Ewikgroup 047584 Hej Conner,
Igen må jeg rette en misforståelse - gennemsnitsrenten på TK's gæld er lavere, og dette skyldes primært at de selvfølgelig både i DK og udlandet kan få 1 prioritets kreditforeningslån....
Ikke desto mindre ville det være fint om de solgte nogle af tingene - da der er 30% egenfinansiering på alle projekter - og dermed kan de frigøre penge til aktietilbagekøb..... ROI er pt meget højere da indre værdi er 45 mens Aktiekurs 14-15....
Igen må jeg rette en misforståelse - gennemsnitsrenten på TK's gæld er lavere, og dette skyldes primært at de selvfølgelig både i DK og udlandet kan få 1 prioritets kreditforeningslån....
Ikke desto mindre ville det være fint om de solgte nogle af tingene - da der er 30% egenfinansiering på alle projekter - og dermed kan de frigøre penge til aktietilbagekøb..... ROI er pt meget højere da indre værdi er 45 mens Aktiekurs 14-15....
Jeg var hurtigt inde for at se deres halvårsregnskab i går meget sent, men fandt ikke umiddelbart noget om at de optager kreditforeningslån, men hvis du siger det, skal det nok passe. I det tilfælde, ligger der en nogenlunde forrentning (der er vel en eller anden belåningsgrad), som minimum så længe byggeriet er forholdsvis nyt.
Jeg vil også sige at jeg ikke blev skræmt af deres tal, men her må man så forhold sig til, om man tror på ideen om at bygge primært indkøbscentre.
Hvis jeg lige må rette dig, så er deres balance 4,5 mia
Jeg vil også sige at jeg ikke blev skræmt af deres tal, men her må man så forhold sig til, om man tror på ideen om at bygge primært indkøbscentre.
Hvis jeg lige må rette dig, så er deres balance 4,5 mia
24/10 2011 12:47 247585 Lidt konjunkturstatistik hvor man kan se hvorfor de måske var optimistiske på grund af 2010. De kommende tal vi ser bliver nok triste.
Hvad angår Sjælsø vs. TK tror jeg ikke vi er uenige Kimco.
Hvad angår Sjælsø vs. TK tror jeg ikke vi er uenige Kimco.
24/10 2011 13:06 Ewikgroup 047590 Enig med jer begge.....4,5mia er deres total balance....
SJGR er 100% eksponeret mod DK - efter de lukkede SEK og Polen ned..... og efter hvad jeg hører - så er DK det land med størst nedfrysning af udlånsmarked til small og midcap segmentet.... så ikke en sjov cocktail....
Det er gode er at det giver PROINVESTOR IR muligheder for at hjælpe trængte developere - med at brede kendskabet til deres Aktie og for de bedste vil det betyde øget interesse i aktien.....
SJGR er 100% eksponeret mod DK - efter de lukkede SEK og Polen ned..... og efter hvad jeg hører - så er DK det land med størst nedfrysning af udlånsmarked til small og midcap segmentet.... så ikke en sjov cocktail....
Det er gode er at det giver PROINVESTOR IR muligheder for at hjælpe trængte developere - med at brede kendskabet til deres Aktie og for de bedste vil det betyde øget interesse i aktien.....
I Danmark er vi ekstra hårdt ramt på privat bolig markedet - primært pga de afdragsfrie lånetyper.
Da afdragsfrihed blev indført steg kvadratmeterpriserne markant da ejerboliger handles på en pris ud fra de månedlige omkostninger.
Mit gæt er forsat at priserne skal tilbage til 2004-05 niveau før nedsmeltningen er forbi. Der mangler således et fald på ca 25-30% før vi er på plads igen.
PS - hvor er Retsforbundet? Det er nu vi har brug for dem!
mvh
McJanus
Da afdragsfrihed blev indført steg kvadratmeterpriserne markant da ejerboliger handles på en pris ud fra de månedlige omkostninger.
Mit gæt er forsat at priserne skal tilbage til 2004-05 niveau før nedsmeltningen er forbi. Der mangler således et fald på ca 25-30% før vi er på plads igen.
PS - hvor er Retsforbundet? Det er nu vi har brug for dem!
mvh
McJanus
