Hej alle sammen
Læs mere på www.agrocura.dk
Plancher kan ses på http://www.agrocura.dk/Nyheder/infomoder2012.htm
Konjunktur:
Der er sket en større ændring af de ledende indikatorer i USA i januar måned 2012. Det skyldes at pengemængde politisk var øget voldsomt og trak leading indikators markant op, hvilket tolkes som ikke en reel udvikling, der kunne kobles til samfundsøkonomien. Det er dog altid farligt at ændre et system, som har fungeret fortræffeligt. Pengemængde M2 er skiftet ud med leaing credit index, samt andre små justeringer, også af coincident og lagging. De nye tal kan ses på planche 6. USA forcaster en positivt vækst periode og der kommer ikke recession i USA i år 2012. Det eneste som modellen ikke forecaster er, hvor god perioden bliver. Planche 6, viser de amerikanske indikatorer på kvartalsbasis og har aldrig givet et falsk signal siden år 1919. Modellens svaghed er dog, at den ikke forecaster hvor god perioden blive og modsat når modellen forecaster recession, siger den ikke noget om hvor dyb den kommende recession bliver. Her skal vi kigge på de fundamentale tal.
Problemet med evt. recession ligger i Europa, chart 8. Det er yderst sjældent at Europa og USA har forskelligt forecast. Så spørgsmålet er, hvem der nu hiver, hvem med op eller ned??? Men også den største økonomi i Europa, Tyskland, har forecast på recession. Dermed må vi forvente, at Europa ender i recession i år 2012 eller i hvert fald med meget lave vækstprocenter.
Kina udviser også svaghedstegn. De ledende indikatorer for Kina på månedsbasis, forecsaster en vækstnedgang i år 2012. Hvis Kina skal have et recessions forecast, skal de ledende indikatorer på kvartalsbasis under ligevægt og her er der dog et stykke vej endnu. Men spørgsmålet er, om Kina nu ikke har ramt et afgørende punkt, hvor meget de kan flytte en økonomi i et givet tidsrum. Der findes jo ikke evigt vækst og Kina har ikke siden midt 70'erne oplevet en recession. Se chart 11-13.
Det chart jeg får mest ondt i maven af er chart 14. Centralbankers balancer, et farligt eksperiment. På et tidspunkt kommer der selvfølgelig en ny recession, men den næste recession kan på nogle områder blive værre end den vi lige har oplevet, da vi har øget pengemængden voldsomt i den seneste recession. I den næste recession kan vi ikke sænke renten og hvem tør lade kopimaskinen løbe mere?? Derved er værktøjskassen tom.
Renten
Jeg er fulgt overbevist om, at renten på meget lang sigt følger Kondratieff lange cyklus 50-60 år. Derved vil vi også indenfor 0-8 år ramme en rentebund, chart 23. En rentebund er dog en langstrakt proces, hvilket er illustreret ved chart 24. Men da vi kun ÈN gang i vores liv oplever en 30 årig realkreditrente under4% skal dette udnyttes. Så vi skal have langt om fra variabelt finansiering til fast lang rente. Efterfølgende må vi aldring konverterer lånet, da vi jo ikke kan komme tilbage under 4%. Det er vigtigt at beholde sit lån, da man f,eks, 10 år senere skal sælge dit hus og hvis renten er steget til f.eks. 6%, kan man jo tilbyde den nye ejer et 3,5% lån, hvorved man får en bedre pris for ejendommen. Prøv at spørge dem som solgte ejendomme i 70'erne med lavt forrentede realkreditobligationer fra 50'erne.
Timing af omlægning til fast rente er central. Hvis der f.eks. går 5-8 år inden renten for alvor stiger er 3,5% i realkreditrente "dyrt" i forhold til et 1 årigt flexlån omkring 1%. Men i chart 36 har jeg vist, formentligt den bedste timing til omlægning, at når centralbankerne (FED+ECB) hæver renten næste gang, kører det sidste tog til omlægning til fast 30 årigt realkreditrente. Hævning af styringsrenterne skal dog ske med sammenkobling til god økonomi, høj boligbyggeri, lav arbejdsløshed mv. Det kan jo være at centralbankerne af tekniske årsager kunne finde på at hæve renten, da de evt. mener at niveauet simpelthen er for lavt.
Aktiemarkedet
Aktiemarkedet ligger i teknisk optrend og har gjort det siden januar måned. Det hænger også fint sammen med de amerikanske ledende indikatorer. Aktiemarkedet befinder sig dog stadig i et sidelæns mønter siden år 2000, hvor der kun kan tjenes penge på at gætte toppe og bunde. Se chart 42, som jeg har lavet via Matin J. Pring. Det er ikke for at være negativt på aktiemarkedet, men det ligner efterhånden igen, situationen i år 2000 eller år 2007. Der er en nøje sammenhæng mellem stimuli pakkerne 1 og 2 og nu operation twist fra USA i forhold til stigningerne på aktiemarkedet. Operation twist udløber til juni måned år 2012 og hvad så??? Så er stimuli væk igen og tør USA igen lave flere hjælpepakker???
Ejendomsmarkedet
I skal have fat i filen omkring ejendomsmarkedet. Trenden er teknisk stadig ned på boligmarkedet, både i USA og Europa. En teknisk nedtrend forklarer meget godt psykologien i ejendomsmarkedet, hvor køberne "hader" at købe i et faldende marked, da risikoen er, at prisen efter et år er faldet yderlig, og man føler sig snydt. Teoretisk anser jeg en bund i ejendomsmarkedet mellem år 2016-2018. På dette tidspunkt vil de overskydende boliger være "spist" af de nye unge folk, som kommer ind på markedet. Vi mangler, specielt i DK, en større bølge af nødlidende ejendomme, dvs. tvangssalg af boligger via. f.eks. tvangsauktioner. Men fra nu af og 5 år frem, vil der investeringsmæssigt formentligt kunne laves mange gode handler, til priser måske under markedsværdien, som kan finansieres med 3,5% realkreditobligationer. I stedet for at spare op på pension, kan ejendomsmarkedet vise sig aktaktivt, herunder også landbrugsjord.
Det var lidt opdatering og håber nogle kan bruge det
Rødekro
Læs mere på www.agrocura.dk
Plancher kan ses på http://www.agrocura.dk/Nyheder/infomoder2012.htm
Konjunktur:
Der er sket en større ændring af de ledende indikatorer i USA i januar måned 2012. Det skyldes at pengemængde politisk var øget voldsomt og trak leading indikators markant op, hvilket tolkes som ikke en reel udvikling, der kunne kobles til samfundsøkonomien. Det er dog altid farligt at ændre et system, som har fungeret fortræffeligt. Pengemængde M2 er skiftet ud med leaing credit index, samt andre små justeringer, også af coincident og lagging. De nye tal kan ses på planche 6. USA forcaster en positivt vækst periode og der kommer ikke recession i USA i år 2012. Det eneste som modellen ikke forecaster er, hvor god perioden bliver. Planche 6, viser de amerikanske indikatorer på kvartalsbasis og har aldrig givet et falsk signal siden år 1919. Modellens svaghed er dog, at den ikke forecaster hvor god perioden blive og modsat når modellen forecaster recession, siger den ikke noget om hvor dyb den kommende recession bliver. Her skal vi kigge på de fundamentale tal.
Problemet med evt. recession ligger i Europa, chart 8. Det er yderst sjældent at Europa og USA har forskelligt forecast. Så spørgsmålet er, hvem der nu hiver, hvem med op eller ned??? Men også den største økonomi i Europa, Tyskland, har forecast på recession. Dermed må vi forvente, at Europa ender i recession i år 2012 eller i hvert fald med meget lave vækstprocenter.
Kina udviser også svaghedstegn. De ledende indikatorer for Kina på månedsbasis, forecsaster en vækstnedgang i år 2012. Hvis Kina skal have et recessions forecast, skal de ledende indikatorer på kvartalsbasis under ligevægt og her er der dog et stykke vej endnu. Men spørgsmålet er, om Kina nu ikke har ramt et afgørende punkt, hvor meget de kan flytte en økonomi i et givet tidsrum. Der findes jo ikke evigt vækst og Kina har ikke siden midt 70'erne oplevet en recession. Se chart 11-13.
Det chart jeg får mest ondt i maven af er chart 14. Centralbankers balancer, et farligt eksperiment. På et tidspunkt kommer der selvfølgelig en ny recession, men den næste recession kan på nogle områder blive værre end den vi lige har oplevet, da vi har øget pengemængden voldsomt i den seneste recession. I den næste recession kan vi ikke sænke renten og hvem tør lade kopimaskinen løbe mere?? Derved er værktøjskassen tom.
Renten
Jeg er fulgt overbevist om, at renten på meget lang sigt følger Kondratieff lange cyklus 50-60 år. Derved vil vi også indenfor 0-8 år ramme en rentebund, chart 23. En rentebund er dog en langstrakt proces, hvilket er illustreret ved chart 24. Men da vi kun ÈN gang i vores liv oplever en 30 årig realkreditrente under4% skal dette udnyttes. Så vi skal have langt om fra variabelt finansiering til fast lang rente. Efterfølgende må vi aldring konverterer lånet, da vi jo ikke kan komme tilbage under 4%. Det er vigtigt at beholde sit lån, da man f,eks, 10 år senere skal sælge dit hus og hvis renten er steget til f.eks. 6%, kan man jo tilbyde den nye ejer et 3,5% lån, hvorved man får en bedre pris for ejendommen. Prøv at spørge dem som solgte ejendomme i 70'erne med lavt forrentede realkreditobligationer fra 50'erne.
Timing af omlægning til fast rente er central. Hvis der f.eks. går 5-8 år inden renten for alvor stiger er 3,5% i realkreditrente "dyrt" i forhold til et 1 årigt flexlån omkring 1%. Men i chart 36 har jeg vist, formentligt den bedste timing til omlægning, at når centralbankerne (FED+ECB) hæver renten næste gang, kører det sidste tog til omlægning til fast 30 årigt realkreditrente. Hævning af styringsrenterne skal dog ske med sammenkobling til god økonomi, høj boligbyggeri, lav arbejdsløshed mv. Det kan jo være at centralbankerne af tekniske årsager kunne finde på at hæve renten, da de evt. mener at niveauet simpelthen er for lavt.
Aktiemarkedet
Aktiemarkedet ligger i teknisk optrend og har gjort det siden januar måned. Det hænger også fint sammen med de amerikanske ledende indikatorer. Aktiemarkedet befinder sig dog stadig i et sidelæns mønter siden år 2000, hvor der kun kan tjenes penge på at gætte toppe og bunde. Se chart 42, som jeg har lavet via Matin J. Pring. Det er ikke for at være negativt på aktiemarkedet, men det ligner efterhånden igen, situationen i år 2000 eller år 2007. Der er en nøje sammenhæng mellem stimuli pakkerne 1 og 2 og nu operation twist fra USA i forhold til stigningerne på aktiemarkedet. Operation twist udløber til juni måned år 2012 og hvad så??? Så er stimuli væk igen og tør USA igen lave flere hjælpepakker???
Ejendomsmarkedet
I skal have fat i filen omkring ejendomsmarkedet. Trenden er teknisk stadig ned på boligmarkedet, både i USA og Europa. En teknisk nedtrend forklarer meget godt psykologien i ejendomsmarkedet, hvor køberne "hader" at købe i et faldende marked, da risikoen er, at prisen efter et år er faldet yderlig, og man føler sig snydt. Teoretisk anser jeg en bund i ejendomsmarkedet mellem år 2016-2018. På dette tidspunkt vil de overskydende boliger være "spist" af de nye unge folk, som kommer ind på markedet. Vi mangler, specielt i DK, en større bølge af nødlidende ejendomme, dvs. tvangssalg af boligger via. f.eks. tvangsauktioner. Men fra nu af og 5 år frem, vil der investeringsmæssigt formentligt kunne laves mange gode handler, til priser måske under markedsværdien, som kan finansieres med 3,5% realkreditobligationer. I stedet for at spare op på pension, kan ejendomsmarkedet vise sig aktaktivt, herunder også landbrugsjord.
Det var lidt opdatering og håber nogle kan bruge det
Rødekro
Mange tak for at du deler dine omfattende og grundige data med os.
Men jeg savner, at du reflekterer lidt mere over dine tidligere vurderinger. F.eks. skrev du for 3 måneder siden: "Jeg vil ikke i sådant en økonomisk situation eje aktier ..." (indlæg 50052). De, der har gjort som dig, er i mellemtiden gået glip af en gevinst på 15-25%. Hvordan vil du forklare det?
Men jeg savner, at du reflekterer lidt mere over dine tidligere vurderinger. F.eks. skrev du for 3 måneder siden: "Jeg vil ikke i sådant en økonomisk situation eje aktier ..." (indlæg 50052). De, der har gjort som dig, er i mellemtiden gået glip af en gevinst på 15-25%. Hvordan vil du forklare det?
Hej
Ja, det hænger heller ikke sammen. For 3 måneder siden lagde aktierne i teknisk nedtrend, hvor jeg så en mere markant nedtur. Som jeg skrev har aktierne siden ultimo januar lagt i teknisk optrend og jeg har været positivt siden da. I øjeblikket kunne vi faktisk få den omvendte situation, hvor aktierne ligger i teknisk optrend og om 3 måneder er faldet 10-20%.
Rødekro
Ja, det hænger heller ikke sammen. For 3 måneder siden lagde aktierne i teknisk nedtrend, hvor jeg så en mere markant nedtur. Som jeg skrev har aktierne siden ultimo januar lagt i teknisk optrend og jeg har været positivt siden da. I øjeblikket kunne vi faktisk få den omvendte situation, hvor aktierne ligger i teknisk optrend og om 3 måneder er faldet 10-20%.
Rødekro
Jeg tror der er nogle forhold man skal være opmærksom på omkring tvangsaktioner, især hvis man ser historisk på det.
(det er kun her i Danmark jeg forholder mig til)
Tidligere, vi er tilbage i 1970, var det helt almindeligt, at realkreditten ikke forfulgte gæld, udover hvad tvangsaktionen kunne indbringe.
Den praksis ændrede sig i 1980'erne.
I dag er det helt almindeligt, at forsøge og inddrive gælden på enhver mulig måde.
Jeg nævner det bare af historiske årsager, da man må formode, at der dengang (1970'erne) var nogen der ikke gjorde alt for og undgå tvangsaktionen, for de havde trods alt "kun" huset i spil.
Alt andet lige, har der alene af den årsag været flere tvangsaktioner.
Men de væsentlige grunden til vi ikke har set de store stigninger i tvangsaktionerne denne gang er, at det for første gang har været muligt og ændrer financeringen så man, i første omgang, har kunnet klare frisag.
Den mulighed har aldrig været der tidligere og bankerne/realkreditten har tillige set deres fordel i og holde "folk i live" denne gang.
Tillige har trenden for renten været faldende igennem perioden med faldende huspriser.
Jeg er overbevist om, at uden de væsentligt ændrede forhold jeg her nævner, ville vi allerede nu havde set den stigning i tvangsaktionerne som du nævner og som er den "normale" følge af en krise med faldende huspriser.
Enhver krise skille sig ud på en eller anden måde og jeg formoder, (det er det bedste jeg kan gøre) at når vi ser tilbage på denne krise, vil den skille sig ud ved, at der ikke var så mange tvangsaktioner som man kunne forvente.
Selvfølgelig kan jeg tage fejl, for der skal ikke være tvivl om, at boligejere i dag er langt mere rentefølsomme end de har været ved nogen tidligere kriser.
Det er jokeren i denne krise.
Eller sagt på en anden måde, en massiv stigning i tvangsaktionerne, som du forventer, skal efter min mening udløses af en rentestigning.
Kan "vi" holde renterne nede (på realkreditlån) så er jeg ret sikker på, at vi i denne omgang undgår den "normale" store stigning i tvangsaktioner.
Det tror jeg vi kan, alså holde renterne nede, men som sagt jeg TROR det, jeg ved det ikke og derfor har jeg personligt også valgt, at gå over i fastforrentet lån.
Har man økonomisk råderum til det så vil jeg mene, det er og udvise "rettidig omhu" og gøre det inden "lokummet brænder".
Har man ikke det økonomiske råderum er det selvfølgelig en anden sag. Så kan man i stedet håbe på, at jeg får ret omkring renten.
Med dette renteniveau på fastforrentet realkreditlån, så vælger jeg i hvert fald den "sikre" løsning, frem for chancen for og spare nogle renteudgifter.
(det er kun her i Danmark jeg forholder mig til)
Tidligere, vi er tilbage i 1970, var det helt almindeligt, at realkreditten ikke forfulgte gæld, udover hvad tvangsaktionen kunne indbringe.
Den praksis ændrede sig i 1980'erne.
I dag er det helt almindeligt, at forsøge og inddrive gælden på enhver mulig måde.
Jeg nævner det bare af historiske årsager, da man må formode, at der dengang (1970'erne) var nogen der ikke gjorde alt for og undgå tvangsaktionen, for de havde trods alt "kun" huset i spil.
Alt andet lige, har der alene af den årsag været flere tvangsaktioner.
Men de væsentlige grunden til vi ikke har set de store stigninger i tvangsaktionerne denne gang er, at det for første gang har været muligt og ændrer financeringen så man, i første omgang, har kunnet klare frisag.
Den mulighed har aldrig været der tidligere og bankerne/realkreditten har tillige set deres fordel i og holde "folk i live" denne gang.
Tillige har trenden for renten været faldende igennem perioden med faldende huspriser.
Jeg er overbevist om, at uden de væsentligt ændrede forhold jeg her nævner, ville vi allerede nu havde set den stigning i tvangsaktionerne som du nævner og som er den "normale" følge af en krise med faldende huspriser.
Enhver krise skille sig ud på en eller anden måde og jeg formoder, (det er det bedste jeg kan gøre) at når vi ser tilbage på denne krise, vil den skille sig ud ved, at der ikke var så mange tvangsaktioner som man kunne forvente.
Selvfølgelig kan jeg tage fejl, for der skal ikke være tvivl om, at boligejere i dag er langt mere rentefølsomme end de har været ved nogen tidligere kriser.
Det er jokeren i denne krise.
Eller sagt på en anden måde, en massiv stigning i tvangsaktionerne, som du forventer, skal efter min mening udløses af en rentestigning.
Kan "vi" holde renterne nede (på realkreditlån) så er jeg ret sikker på, at vi i denne omgang undgår den "normale" store stigning i tvangsaktioner.
Det tror jeg vi kan, alså holde renterne nede, men som sagt jeg TROR det, jeg ved det ikke og derfor har jeg personligt også valgt, at gå over i fastforrentet lån.
Har man økonomisk råderum til det så vil jeg mene, det er og udvise "rettidig omhu" og gøre det inden "lokummet brænder".
Har man ikke det økonomiske råderum er det selvfølgelig en anden sag. Så kan man i stedet håbe på, at jeg får ret omkring renten.
Med dette renteniveau på fastforrentet realkreditlån, så vælger jeg i hvert fald den "sikre" løsning, frem for chancen for og spare nogle renteudgifter.
27/3 2012 07:13 Rizla 0
54903 Hej Roedekro og Tonny9 . Også en stor tak herfra , for
meget interessante og udførlige artikler .
Mvh. Rizla .
meget interessante og udførlige artikler .
Mvh. Rizla .
