Som jeg tidligere har skrevet, så ser det ikke ud til at Evergrande på nogen måde truer Kinas finansielle stabilitet og endnu mindre verdens. Dertil er der for lille gæld i USD, og den kinesiske valutakontrol gør, at der er stort set ingen udlændinge som er eksponeret mod Yuan gæld.
Til gengæld så kan de kinesiske myndigheder ikke bare lade stå til, når det kommer til de indenlandske konsekvenser. Det er læren fra Lehman Brothers: Man kan ikke bare lade dybt forgældede mastodonter falde ukontrolleret. Det giver alt for meget usikkerhed og panik.
Istedet må Staten træde til og afvikle dem på en måde som inddæmmer skaden på en kontrollerbar måde. Også selvom det kommer til at koste nogle offentlige midler.
Fremfor at komme med mit meget usikre bud på hvad Kina kommer til at gøre ved Evergrande og hvad markedernes reaktion sandsynligvis kommer til at blive, så vil jeg hellere komme med en række scenarier og deres konsekvenser. De kommer til at gå fra det mest markeds- og økonomiskadende scenarie og så nedad mod en mere kontrolleret nedlukning af Evergrande, med brug af stadig større statsmidler.
1. Scenarie: Lad falde hvad der ikke kan stå.
Den kinesiske regering gør ingenting, og lader kreditorerne kæmpe om resterne af Evergrande.
Simple fordringer såsom forskud på køb af lejligheder og leverandørernes tilgodehavende går tabt, medens nogle senior kreditorer nok skal få nogle af deres penge.
Det er stort set det eneste scenarie, som vil udløse større fald på børserne verden over. Ikke på grund af at Evergrandes gæld uden for Kina er et problem, men fordi en ukontrolleret konkurs, kommer til at trække en række kinesiske underleverandører og banker med sig ned, samt give tab til en lang række personer som her forudbestilt lejligheder hos Evergrande.
Det vil uvægerligt give en nedgang i den kinesiske økonomi, som ville kunne mærkes (en smule) uden for Kina. Især råstoffer, og virksomheder som lever af råstof sektoren (f.eks. FLSmidt) vil blive ramt.
2. Scenarie: Den kinesiske regering overtager alle Evergrandes aktiver samt passiverne (ca. 2000 mia Yuan) som vedrører leverandører og kunder som har forudbetalt en del af deres endnu ikke fuldførte lejligheder. Tilbage bliver en bank og obligations gæld på 572 mia Yuan i et tomt og nu værdiløst selskab.
Byggerierne færdiggøres af lokale boligselskaber, med penge fra Staten, således at de bestilte lejligheder færdigbygges og leveres til kunderne, som så også skal betale den aftalte pris for lejligheden. Hele kunde forholdet overgår således til et nyt byggefirma, men under de eksisterende vilkår.
Det vil holde leverandører og borgere (købere) uskadte, sikre at byggerierne færdiggøres (og arbejderne ikke bliver arbejdsløse). Omkostninger? I den grad at salget af lejlighederne ikke dækker de 2000 mia Yuan i simple fordringer som Staten lægger ud for, så kommer der et tab til den kinesiske Stat. Det bliver dog langt fra på 2000 mia Yuan - og måske kommer Staten slet ikke til at tabe penge.
Dem som kommer til at tabe penge, er dog aktionærerne, bankerne og ejerne af de kinesiske og udenlandske obligationer. De får ingen ting, da Evergrande er en tom skal, efter at den kinesiske Stat har løftet aktiverne og de simple fordringer ud af selskabet, og på den måde vendt prioritets rækkefølgen for betaling af lån....
Det er ikke noget som vil styrke opfattelsen af, at den kinesiske Stat har uafhængige domstole i erhvervsspørgsmål, eller at der er nogen videre respekt for private lån og investeringer.
Men måske er det også der vi er henne når det kommer til dagens Kina? At man ikke længere lader som om at man er på vej hen imod en retsstat, med et (af Staten) uafhængigt juridisk system.
Det vil i hvert fald gøre det meget sværere for kinesiske virksomheder i fremtiden at finansiere sig udenlands, men det kan også være en pointe i sig selv for CCP (China Communist Party).
Der er en aktiv politisk og økonomisk decoupling i gang mellem Kina og USA/Vesten. Kina vil gerne have fortsat adgang til verdens markeder og finans, men det skal ske under kinesisk lov, med kinesisk valuta og i Kina!
Internt i Kina vil en række banker få tab på lån og Yuan obligationer. Statsbankerne kan refinansieres om nødvendigt, og private banker som ikke kan overleve tabet kan nationaliseres (igen noget som CCP ikke længere har et problem med - altså det med at snuppe privat ejendom).
Dette scenarie vil ikke skade Kinas økonomi, og tabet udenfor Kina er styrbart. Markederne vil tage det positivt, bortset fra kurserne på kinesiske virksomheds obligationer....
3. Scenarie: Delvis eller hel dækning af udenlandske fordringer.
Det tredje scenarie er scenarie 2 PLUS et tilbud fra den kinesiske Stat om at dække en del af fordringerne i USD og Hong Kong dollar. Det bliver næppe 100%, men mindre kan gøre det.
Det vil betyde at man i fremtiden ikke vil se helt så skævt til kinesiske virksomheder på det internationale lånemarked, og vil undgå en del internationale retssager. Så stor er gælden i USD altså heller ikke.
Men det er godt nok svært at vide, om CCP hellere ønsker at lukke/besværliggøre private kinesiske virksomheders adgang til globale lån, ved at lade udenlandske lånere tabe alt.
4. Scenarie: Vi dækker det meste. Ingen kvaler - far Xi betaler.
Udover dækningerne i scenarie 2 og 3, så dækker Staten også for indenlandsk gæld og indenlandske obligationer i en eller anden grad. I hvert fald i en så stor andel, at ingen reelt bliver pressede af det begrænsede tab de måtte lide. Alle er glad, men det koster altså mere for den kinesiske Stat, og giver nok stadig en "moral hazard" fremover, hvis investorerne og udlånerne tror at de bliver reddet.
I scenarie 4, så er det kun aktionærerne som taber alt. Tough luck, men sådan er spillet.
5. Scenarie: Evergrande er solvent, men illikvid.
Endnu en mulighed er, at Evergrandes problem er likviditet, men egentlig er nogenlunde solvent hvis der tilføjes nok likviditet til at færdigbygge de lejligheder som er under opførelse. I så tilfælde kan det klares med et stats lån (som eventuelt kan konverteres til aktier), men nok nærmere med en kapitaludvidelse som udvander de eksisterende ejere voldsomt (tænk Norwegian), men lader selskabet leve videre i dets nuværende form.
Til gengæld så kan de kinesiske myndigheder ikke bare lade stå til, når det kommer til de indenlandske konsekvenser. Det er læren fra Lehman Brothers: Man kan ikke bare lade dybt forgældede mastodonter falde ukontrolleret. Det giver alt for meget usikkerhed og panik.
Istedet må Staten træde til og afvikle dem på en måde som inddæmmer skaden på en kontrollerbar måde. Også selvom det kommer til at koste nogle offentlige midler.
Fremfor at komme med mit meget usikre bud på hvad Kina kommer til at gøre ved Evergrande og hvad markedernes reaktion sandsynligvis kommer til at blive, så vil jeg hellere komme med en række scenarier og deres konsekvenser. De kommer til at gå fra det mest markeds- og økonomiskadende scenarie og så nedad mod en mere kontrolleret nedlukning af Evergrande, med brug af stadig større statsmidler.
1. Scenarie: Lad falde hvad der ikke kan stå.
Den kinesiske regering gør ingenting, og lader kreditorerne kæmpe om resterne af Evergrande.
Simple fordringer såsom forskud på køb af lejligheder og leverandørernes tilgodehavende går tabt, medens nogle senior kreditorer nok skal få nogle af deres penge.
Det er stort set det eneste scenarie, som vil udløse større fald på børserne verden over. Ikke på grund af at Evergrandes gæld uden for Kina er et problem, men fordi en ukontrolleret konkurs, kommer til at trække en række kinesiske underleverandører og banker med sig ned, samt give tab til en lang række personer som her forudbestilt lejligheder hos Evergrande.
Det vil uvægerligt give en nedgang i den kinesiske økonomi, som ville kunne mærkes (en smule) uden for Kina. Især råstoffer, og virksomheder som lever af råstof sektoren (f.eks. FLSmidt) vil blive ramt.
2. Scenarie: Den kinesiske regering overtager alle Evergrandes aktiver samt passiverne (ca. 2000 mia Yuan) som vedrører leverandører og kunder som har forudbetalt en del af deres endnu ikke fuldførte lejligheder. Tilbage bliver en bank og obligations gæld på 572 mia Yuan i et tomt og nu værdiløst selskab.
Byggerierne færdiggøres af lokale boligselskaber, med penge fra Staten, således at de bestilte lejligheder færdigbygges og leveres til kunderne, som så også skal betale den aftalte pris for lejligheden. Hele kunde forholdet overgår således til et nyt byggefirma, men under de eksisterende vilkår.
Det vil holde leverandører og borgere (købere) uskadte, sikre at byggerierne færdiggøres (og arbejderne ikke bliver arbejdsløse). Omkostninger? I den grad at salget af lejlighederne ikke dækker de 2000 mia Yuan i simple fordringer som Staten lægger ud for, så kommer der et tab til den kinesiske Stat. Det bliver dog langt fra på 2000 mia Yuan - og måske kommer Staten slet ikke til at tabe penge.
Dem som kommer til at tabe penge, er dog aktionærerne, bankerne og ejerne af de kinesiske og udenlandske obligationer. De får ingen ting, da Evergrande er en tom skal, efter at den kinesiske Stat har løftet aktiverne og de simple fordringer ud af selskabet, og på den måde vendt prioritets rækkefølgen for betaling af lån....
Det er ikke noget som vil styrke opfattelsen af, at den kinesiske Stat har uafhængige domstole i erhvervsspørgsmål, eller at der er nogen videre respekt for private lån og investeringer.
Men måske er det også der vi er henne når det kommer til dagens Kina? At man ikke længere lader som om at man er på vej hen imod en retsstat, med et (af Staten) uafhængigt juridisk system.
Det vil i hvert fald gøre det meget sværere for kinesiske virksomheder i fremtiden at finansiere sig udenlands, men det kan også være en pointe i sig selv for CCP (China Communist Party).
Der er en aktiv politisk og økonomisk decoupling i gang mellem Kina og USA/Vesten. Kina vil gerne have fortsat adgang til verdens markeder og finans, men det skal ske under kinesisk lov, med kinesisk valuta og i Kina!
Internt i Kina vil en række banker få tab på lån og Yuan obligationer. Statsbankerne kan refinansieres om nødvendigt, og private banker som ikke kan overleve tabet kan nationaliseres (igen noget som CCP ikke længere har et problem med - altså det med at snuppe privat ejendom).
Dette scenarie vil ikke skade Kinas økonomi, og tabet udenfor Kina er styrbart. Markederne vil tage det positivt, bortset fra kurserne på kinesiske virksomheds obligationer....
3. Scenarie: Delvis eller hel dækning af udenlandske fordringer.
Det tredje scenarie er scenarie 2 PLUS et tilbud fra den kinesiske Stat om at dække en del af fordringerne i USD og Hong Kong dollar. Det bliver næppe 100%, men mindre kan gøre det.
Det vil betyde at man i fremtiden ikke vil se helt så skævt til kinesiske virksomheder på det internationale lånemarked, og vil undgå en del internationale retssager. Så stor er gælden i USD altså heller ikke.
Men det er godt nok svært at vide, om CCP hellere ønsker at lukke/besværliggøre private kinesiske virksomheders adgang til globale lån, ved at lade udenlandske lånere tabe alt.
4. Scenarie: Vi dækker det meste. Ingen kvaler - far Xi betaler.
Udover dækningerne i scenarie 2 og 3, så dækker Staten også for indenlandsk gæld og indenlandske obligationer i en eller anden grad. I hvert fald i en så stor andel, at ingen reelt bliver pressede af det begrænsede tab de måtte lide. Alle er glad, men det koster altså mere for den kinesiske Stat, og giver nok stadig en "moral hazard" fremover, hvis investorerne og udlånerne tror at de bliver reddet.
I scenarie 4, så er det kun aktionærerne som taber alt. Tough luck, men sådan er spillet.
5. Scenarie: Evergrande er solvent, men illikvid.
Endnu en mulighed er, at Evergrandes problem er likviditet, men egentlig er nogenlunde solvent hvis der tilføjes nok likviditet til at færdigbygge de lejligheder som er under opførelse. I så tilfælde kan det klares med et stats lån (som eventuelt kan konverteres til aktier), men nok nærmere med en kapitaludvidelse som udvander de eksisterende ejere voldsomt (tænk Norwegian), men lader selskabet leve videre i dets nuværende form.
Det lyder umiddelbart beroligende - MEN. Hvad hvis Evergrande kun er en enkelt brik i en meget større sammenhæng ? OG DET ER DE. Der er mange tilsvarende byggefirmaer som i årevis har opereret efter præcis de samme spilleregler som Evergrande. Det er altid den svageste som falder først, og her står Evergrande forrest i rækken. Men bag Evergrande står der en nr 2 og en nummer 3 til 2000. (Hæng mig ikke op på antallet). Men hvis eller NÅR befolkningens tro og tillid til de tomme boliger som en sikker investering pludselig kommer i tvivl. Så kan der ske ting og sager. Så er det ikke bare en sten som ruller ned ad bjerget, så er det hele bjergsiden som samlet rutscher mod afgrunden. SÅ er det pludselig ikke længere en overkommelig opgave for den kinesiske statsmagt at holde hånden under en voldsomt oppustet boligboble. Jeg ser mange ligheder med finanskrisen i 2007. Finanskrisen udsprang fra USA, men pludselig havde den bredt sig til hele verden.
Det kan da godt være at du får ret, men som jeg ser det kinesiske boligmarked så tror jeg ikke at der er noget større problem.
Problemet for Evergrande var nemlig ikke mangel på efterspørgsel på deres produkt. Det var ændrede finansierings vilkår. Ser du på Evergrandes astronomiske gæld, så bestod den i alt overvejende grad af "simple fordringer". Det vil sige at det ikke var bank og obligationsgæld som trak Evergrande ned.
Det var mangel på alt den midlertidige finansiering som er "ilten" for byggematadorer....
De penge som skal bruges til at købe jorden, tegne og projektere og markedsføre, bygge infrastrukturen, bygge råhuset, indrette lejlighederne med gulve, aircondition, skabe, køkken og bad.
Og betale renterne på al denne likviditet, som skal findes før den første bolig kan sælges...
Simple fordringer består af leverandører som ikke er blevet betalt endnu. Og købere som skal lægge en del af købsprisen for at få lov til at reservere bolig. Samt sikkert også lidt finansierings hjælp fra lokale regeringer.
Og CCP ændrede finansieringsreglerne så det lige pludseligt blev sværere for de store byggefirmaer at få ubegrænset kredit. Det kom til at trække tæppet væk under Evergrande. Det var ikke manglen på kunder.
Problemet for Evergrande var nemlig ikke mangel på efterspørgsel på deres produkt. Det var ændrede finansierings vilkår. Ser du på Evergrandes astronomiske gæld, så bestod den i alt overvejende grad af "simple fordringer". Det vil sige at det ikke var bank og obligationsgæld som trak Evergrande ned.
Det var mangel på alt den midlertidige finansiering som er "ilten" for byggematadorer....
De penge som skal bruges til at købe jorden, tegne og projektere og markedsføre, bygge infrastrukturen, bygge råhuset, indrette lejlighederne med gulve, aircondition, skabe, køkken og bad.
Og betale renterne på al denne likviditet, som skal findes før den første bolig kan sælges...
Simple fordringer består af leverandører som ikke er blevet betalt endnu. Og købere som skal lægge en del af købsprisen for at få lov til at reservere bolig. Samt sikkert også lidt finansierings hjælp fra lokale regeringer.
Og CCP ændrede finansieringsreglerne så det lige pludseligt blev sværere for de store byggefirmaer at få ubegrænset kredit. Det kom til at trække tæppet væk under Evergrande. Det var ikke manglen på kunder.
Evergrande kunne også komme i et "skraldespands" selskab som så får til opgave "over tid" at afhænde alle aktiver fhv. stille og roligt. Det betyder dog stadig store tab "hen ad vejen" men ikke et hurtigt kollaps og det vil måske sikre en vis "kontinuitet" som markedet kan "leve med".
Det er ikke fordi Evergrande sidder på en hel masse aktiver som ikke kan sælges nu (hvilket det typisk er det man bruger skraldespandsselskaber til).
Deres (og Kinas) problem er mere akut. De har en masse ejendomme (hvor de fleste ER solgt), som ikke kan gøres færdig på grund af manglende finansiering, ligesom de skylder en masse penge til deres leverandører. De (og Kina) kan ikke vente på at et skraldespands selskab rydder op.
Det som bør gøres er at "tømme" Evergrande for aktiver og hovedparten af passiverne (scenarie 2 eller større).
Staten er begyndt at købe sekundære aktiver ud fra Evergrande (en bank til 1,5 mia USD er første trin). Det er en god ide, men samtidig med er lokal regeringerne begyndt at beslaglægge Evergrandes bankkonti, for at tilbagebetale de indskud som køberne har forudbetalt.
Det er ikke smart, da det får selskabet til at falde endnu hurtigere sammen.
Jeg ved ikke om CCP finder Evergrande for uigennemsigtig og stor til at tømme, eller om ejeren har for magtfulde forbindelser til toppen af CCP, til at de ønsker at likvidere hans livsværk. Men jeg håber at CCP har styr på hvordan det reelt står til i Evergrande og griber ind på en fornuftig måde, så selskabet kan afvikles på en kontrolleret måde.
Deres (og Kinas) problem er mere akut. De har en masse ejendomme (hvor de fleste ER solgt), som ikke kan gøres færdig på grund af manglende finansiering, ligesom de skylder en masse penge til deres leverandører. De (og Kina) kan ikke vente på at et skraldespands selskab rydder op.
Det som bør gøres er at "tømme" Evergrande for aktiver og hovedparten af passiverne (scenarie 2 eller større).
Staten er begyndt at købe sekundære aktiver ud fra Evergrande (en bank til 1,5 mia USD er første trin). Det er en god ide, men samtidig med er lokal regeringerne begyndt at beslaglægge Evergrandes bankkonti, for at tilbagebetale de indskud som køberne har forudbetalt.
Det er ikke smart, da det får selskabet til at falde endnu hurtigere sammen.
Jeg ved ikke om CCP finder Evergrande for uigennemsigtig og stor til at tømme, eller om ejeren har for magtfulde forbindelser til toppen af CCP, til at de ønsker at likvidere hans livsværk. Men jeg håber at CCP har styr på hvordan det reelt står til i Evergrande og griber ind på en fornuftig måde, så selskabet kan afvikles på en kontrolleret måde.
Børsen den 27-09-2021
Endnu en kinesisk ejendomskæmpe melder om problemer
Der er endnu en gang opstået usikkerhed om en af de store kinesiske ejendomsudviklere, efter at Sunac China Holdings har meddelt lokale myndigheder, at selskabet er under "stort pres" fra et boligmarked, der er gået i stå.
----
Ovenstående er det første afsnit af en lidt længere artikel.
Jeg tror ikke at det bliver den sidste ejendomsudvikler i Kina som melder om problemer.
Endnu en kinesisk ejendomskæmpe melder om problemer
Der er endnu en gang opstået usikkerhed om en af de store kinesiske ejendomsudviklere, efter at Sunac China Holdings har meddelt lokale myndigheder, at selskabet er under "stort pres" fra et boligmarked, der er gået i stå.
----
Ovenstående er det første afsnit af en lidt længere artikel.
Jeg tror ikke at det bliver den sidste ejendomsudvikler i Kina som melder om problemer.
jeg bliver også en anelse bekymret mht boligboble som du skrev om.
Ja folk har penge men hvis ting bliver mindre spiselige (real estate er ikke længere en "safe investment", usikkerhed, for mange tomme lejligheder) er det ikke bedre at gemme guld under dynen?
tænk hvis alle vil sælge (lejlighed) og ingen vil købe...er det så boble?
...Analysts have estimated 90 million people could be housed in the empty properties.
...Data this month showed home sales by value dropped 20% in August, while prices in the secondary market dropped for the first time since February 2020.
...Demand for housing is easing for a number of reasons. The number of marriages has plunged 40% since 2013, reducing the demand from newlywed couples. And urban population growth has slowed.
https://www.google.com/amp/s/amp.theguardian.com/business/2021/sep/25/how-fall-of-property-giant-evergrande-sent-a-shockwave-through-china
https://edition.cnn.com/2021/09/23/business/evergrande-what-next-mic-intl-hnk/index.html
https://www.bloomberg.com/news/articles/2021-09-24/china-s-housing-sector-risks-falling-into-bear-market-citi-says
Om 80 aar er der kun 730mill mennesker i China
https://www.google.com/amp/s/www.aljazeera.com/amp/news/2020/7/15/population-in-more-than-20-countries-to-halve-by-2100-study
https://www.youtu.be/gn1egrjMoD8 (demolition)
Som sagt er det med vilje at der er 90 millioner tomme lejligheder. De private ejere ønsker ikke at udleje dem, fordi sliddet medfører en værdiforringelse.
De er en opsparing, ikke en investering. Og da slet ikke noget som skal bruges....
En af grundende til de faldende ægteskaber, er netop at lejligheder er så hundedyre. Og hvis man ikke har råd til en passende bolig, så kan man ikke gifte sig, og får ikke børn.
Det er det som CCP vil ændre på, ved at gøre boliger billigere. Men det er svært med det nuværende system.
Hvis man tvinger folk til at udleje de tomme boliger, så får man masseudsalg, og faldende priser. Det er godt for dem som vil købe sig en bolig til at bebo, men knap så godt for ejendomsmarkedet. Som sagt så kan lavere "kommision" til politikerne være en vej frem, men det er en skik som ikke lige er til at afskaffe.
En anden faktor i Kina, er at folk giver en meget stor udbetaling, og mange lejligheder er slet ikke belånt.
Dem som har boliglån, er typisk de lejligheder som bebos af ejeren, som næppe vil blive tvunget til at sælge blot fordi ejendomsværdien falder 20-30% (værste tilfælde - ikke særlig sandsynligt). De bliver blot "stavnsbundet" en periode.
Dem som har de tomme lejligheder som opsparing, har typisk ingen lån, så de vil bare holde fast i dem. Ingen tab til banker eller andet der.
Kina skal nok fortsætte med at bygge masser af lejligheder mange år endnu, men det er forståeligt at CCP ønsker en lidt mindre gearet vækst, så det hele kommer til at ske lidt langtsommere.
På et eller andet tidspunkt får du dog ret i at Kina rammer det "japanske syndrom", med en faldende befolkning. Men der er en del år endnu. Den tid den sorg...
De er en opsparing, ikke en investering. Og da slet ikke noget som skal bruges....
En af grundende til de faldende ægteskaber, er netop at lejligheder er så hundedyre. Og hvis man ikke har råd til en passende bolig, så kan man ikke gifte sig, og får ikke børn.
Det er det som CCP vil ændre på, ved at gøre boliger billigere. Men det er svært med det nuværende system.
Hvis man tvinger folk til at udleje de tomme boliger, så får man masseudsalg, og faldende priser. Det er godt for dem som vil købe sig en bolig til at bebo, men knap så godt for ejendomsmarkedet. Som sagt så kan lavere "kommision" til politikerne være en vej frem, men det er en skik som ikke lige er til at afskaffe.
En anden faktor i Kina, er at folk giver en meget stor udbetaling, og mange lejligheder er slet ikke belånt.
Dem som har boliglån, er typisk de lejligheder som bebos af ejeren, som næppe vil blive tvunget til at sælge blot fordi ejendomsværdien falder 20-30% (værste tilfælde - ikke særlig sandsynligt). De bliver blot "stavnsbundet" en periode.
Dem som har de tomme lejligheder som opsparing, har typisk ingen lån, så de vil bare holde fast i dem. Ingen tab til banker eller andet der.
Kina skal nok fortsætte med at bygge masser af lejligheder mange år endnu, men det er forståeligt at CCP ønsker en lidt mindre gearet vækst, så det hele kommer til at ske lidt langtsommere.
På et eller andet tidspunkt får du dog ret i at Kina rammer det "japanske syndrom", med en faldende befolkning. Men der er en del år endnu. Den tid den sorg...
Sunac har afvist at de er i problemer. Det var en mundtligt note i et lokalt marked som slap ud til offentligheden, hvor en repræsentant for Sunac bad om "bedre vilkår" fra lokalregeringen, hvis der skulle bygges i området. Ikke noget med at Sunac er i problemer.
Hvis ejendomsmarkedet i Kina presses, så kan politikkerne jo starte med at sætte deres sædvanlige 30% "kommision" ned. Det vil nok komme til at ske i de følgende år, når magtbalancen mellem ejendomsudviklere og lokalregeringerne ændres. Måske når man dertil, at også boligbyggeri skal tiltrækkes med tilskud som det sker for placering af fabrikker.
Hvis ejendomsmarkedet i Kina presses, så kan politikkerne jo starte med at sætte deres sædvanlige 30% "kommision" ned. Det vil nok komme til at ske i de følgende år, når magtbalancen mellem ejendomsudviklere og lokalregeringerne ændres. Måske når man dertil, at også boligbyggeri skal tiltrækkes med tilskud som det sker for placering af fabrikker.
Efter at have fulgt lidt med i de seneste nyheder om Evergrande, så vil jeg komme med følgende opdatering:
Det ser ud til at Kina vælger scenarie 2, med en sandsynlig delvis dækning af indenlandske obligationer. Det vil sige et halvt scenarie 4, men hvor de udenlandske obligationsejere bliver efterladt med tæt på ingenting.
Det virker som om at der er en kontrolleret nedlukning af Evergrande i gang, med de nuværende ejere som i hvert fald officielt i kontrol. Selskabet er ikke taget under konkurs behandling og officielt så blander myndighederne sig ikke. Meen, jeg vil tro at det er tæt på usandsynligt at Evergrandes kontorer ikke er fyldt af ansatte fra finansministeriet, som er i gang med at få overblik over situationen og få identificeret hvilke dele af selskabet som kan sælges.
I første omgang er en bank, og et ejendomsadministrations selskab solgt til andre private spillere i markedet (altså ikke overtaget af Staten), men pengene for disse salg rækker ikke særligt langt når det kommer til at dække gælden.
De forskellige kilder som Financial Times og Bloomberg citerer, virker enige om at simple kreditorer og borgere som har købt lejligheder, nok skal få deres penge tilbage. Indenlandske obligations ejere (de mindre af dem) skal nok også blive dækket i et eller andet omfang, hvorimod der er stor uenighed om hvorvidt ejere af obligationer i USD eller HK dollar, vil få noget som helst. En af ejerene mener at i de nuværende kurser, som afspejler at obligationerne er 25% værd i forhold til fuld pris (altså et "haircut" på 75%) er en rimelig købsmulighed, da de regner med at få mere end 25% af tilgodehavende tilbage (men selvfølgelig langt fra 100%).
Men det er der mange som ikke mener sker, og at obligationerne går i 0....(de udenlandske altså).
En klar indikation af at Kina nu prioriterer indenlandske kreditorer, og lader Kinas eksterne kreditorer lide tabet. Det vil selvfølgelig skade mulighederne for kinesiske virksomheder i fremtiden, hvis de vil optage lån i USD eller andre fremmede valutaer, hvilket nok også er CCP's pointe og besked både internt og eksternt:
Lad være med at skaffe kapital i udlandet....
Aktionærerne ser ud til stensikkert at tabe alt...
Det ser ud til at Kina vælger scenarie 2, med en sandsynlig delvis dækning af indenlandske obligationer. Det vil sige et halvt scenarie 4, men hvor de udenlandske obligationsejere bliver efterladt med tæt på ingenting.
Det virker som om at der er en kontrolleret nedlukning af Evergrande i gang, med de nuværende ejere som i hvert fald officielt i kontrol. Selskabet er ikke taget under konkurs behandling og officielt så blander myndighederne sig ikke. Meen, jeg vil tro at det er tæt på usandsynligt at Evergrandes kontorer ikke er fyldt af ansatte fra finansministeriet, som er i gang med at få overblik over situationen og få identificeret hvilke dele af selskabet som kan sælges.
I første omgang er en bank, og et ejendomsadministrations selskab solgt til andre private spillere i markedet (altså ikke overtaget af Staten), men pengene for disse salg rækker ikke særligt langt når det kommer til at dække gælden.
De forskellige kilder som Financial Times og Bloomberg citerer, virker enige om at simple kreditorer og borgere som har købt lejligheder, nok skal få deres penge tilbage. Indenlandske obligations ejere (de mindre af dem) skal nok også blive dækket i et eller andet omfang, hvorimod der er stor uenighed om hvorvidt ejere af obligationer i USD eller HK dollar, vil få noget som helst. En af ejerene mener at i de nuværende kurser, som afspejler at obligationerne er 25% værd i forhold til fuld pris (altså et "haircut" på 75%) er en rimelig købsmulighed, da de regner med at få mere end 25% af tilgodehavende tilbage (men selvfølgelig langt fra 100%).
Men det er der mange som ikke mener sker, og at obligationerne går i 0....(de udenlandske altså).
En klar indikation af at Kina nu prioriterer indenlandske kreditorer, og lader Kinas eksterne kreditorer lide tabet. Det vil selvfølgelig skade mulighederne for kinesiske virksomheder i fremtiden, hvis de vil optage lån i USD eller andre fremmede valutaer, hvilket nok også er CCP's pointe og besked både internt og eksternt:
Lad være med at skaffe kapital i udlandet....
Aktionærerne ser ud til stensikkert at tabe alt...
En anden pointe som jeg kan læse er, at problemerne fra ejendomsudviklerne i høj grad skyldes et planøkonomisk indgreb fra Staten, som fuldstændigt har trukket tæppet væk under den nuværende privat kapitalistiske model for boligbyggeri.
a) Kredit adgangen er strammet, som gør at mange ejendomsudviklere har svært ved at gøre eksisterende byggerier færdige, uden at lade leverandørerne eller køberne agere "bank".
b) Kravet til hvor meget købere kan finansiere med gæld, er sat op, hvilket rammer mange købere som ikke bruger lejligehederne til investering.
c) Derudover har Xi meldt ud, at lejligheder er til at bo i, og ikke er et middel til at placere penge i. Der skal være billige boliger til alle, så dyre lejligheder og stigende priser er ikke længere velkomment.
CCP har dog endnu ikke lavet konkrete indgreb mod "opsparingslejligheder", men kineserne er mestre i at læse i mellem linjerne når der kommer et vink fra højeste sted.
d) Der er flere kinesiske byer som har lavet priskontrol på lejligheder, hvilket gør at udviklere ikke længere kan tage nok for deres lejligheder så det er rentabelt at bygge boliger med den nuværende omkostnings struktur.
---------------
b) og c) har medført at boligsalget er gået ned med 20%, og priserne er faldet marginalt.
d) betyder at det mange steder ikke længere er rentabelt at bygge boliger.
Det virker som endnu et uigennemtænkt indgreb fra Xi og CCP, som ser ud til at gå længere ned af "nykommunisme" vejen, uden at tage hensyn til de privat økonomiske konsekvenser.
Hvis de fortsætter med den nuværende linje, så vil det være endnu en sektor som bliver overtaget af Staten, uden særlig stor hensyntagen til de nuværende private interesser.
Det vil simpelthen ikke længere være rentabelt med privat boligbyggeri, og Staten kommer til at tage over for at sikre at økonomien ikke tager skade, og at der er boliger til mellemklassen også i fremtiden.
Afprivatisering og "nationalisering" af bagvejen....
Et par artikler til baggrundslæsning:
https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2021-10-05/netflix-s-squid-game-is-the-real-metaphor-for-china-s-evergrande-crisis?srnd=premium
https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-10-08/what-china-s-three-red-lines-mean-for-property-firms-quicktake
a) Kredit adgangen er strammet, som gør at mange ejendomsudviklere har svært ved at gøre eksisterende byggerier færdige, uden at lade leverandørerne eller køberne agere "bank".
b) Kravet til hvor meget købere kan finansiere med gæld, er sat op, hvilket rammer mange købere som ikke bruger lejligehederne til investering.
c) Derudover har Xi meldt ud, at lejligheder er til at bo i, og ikke er et middel til at placere penge i. Der skal være billige boliger til alle, så dyre lejligheder og stigende priser er ikke længere velkomment.
CCP har dog endnu ikke lavet konkrete indgreb mod "opsparingslejligheder", men kineserne er mestre i at læse i mellem linjerne når der kommer et vink fra højeste sted.
d) Der er flere kinesiske byer som har lavet priskontrol på lejligheder, hvilket gør at udviklere ikke længere kan tage nok for deres lejligheder så det er rentabelt at bygge boliger med den nuværende omkostnings struktur.
---------------
b) og c) har medført at boligsalget er gået ned med 20%, og priserne er faldet marginalt.
d) betyder at det mange steder ikke længere er rentabelt at bygge boliger.
Det virker som endnu et uigennemtænkt indgreb fra Xi og CCP, som ser ud til at gå længere ned af "nykommunisme" vejen, uden at tage hensyn til de privat økonomiske konsekvenser.
Hvis de fortsætter med den nuværende linje, så vil det være endnu en sektor som bliver overtaget af Staten, uden særlig stor hensyntagen til de nuværende private interesser.
Det vil simpelthen ikke længere være rentabelt med privat boligbyggeri, og Staten kommer til at tage over for at sikre at økonomien ikke tager skade, og at der er boliger til mellemklassen også i fremtiden.
Afprivatisering og "nationalisering" af bagvejen....
Et par artikler til baggrundslæsning:
https://www.bloomberg.com/opinion/articles/2021-10-05/netflix-s-squid-game-is-the-real-metaphor-for-china-s-evergrande-crisis?srnd=premium
https://www.bloomberg.com/news/articles/2020-10-08/what-china-s-three-red-lines-mean-for-property-firms-quicktake
